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Locazione: indennità

del 27/01/2012
CHE COS'È?
In materia di locazione di immobili ad uso diverso da abitazione, cioè quelli per uso commerciale, alberghiero e ove venga svolta un’attività lavorativa che ha contatti diretti con il pubblico, è prevista un’indennità per la perdita dell’avviamento in caso di cessazione del rapporto di locazione se non dipende da risoluzione per inadempimento del conduttore, da recesso/disdetta del conduttore, da una delle procedure previste dal regio decreto 16.03.1942 n. 267.
L’indennità per la perdita dell’avviamento è prevista e disciplinata dagli articoli 34 e 35 legge 27.07.1978 n. 392.

Avv. Amerigo Motta
Ordine degli Avvocati di Monza
Studio Legale Motta Avv. Amerigo

COME SI FA
Nel caso in cui il locatore comunichi la cessazione del rapporto di locazione al conduttore che svolge un’attività lavorativa (per la maggior parte dei casi commerciale e alberghiera) con contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, è dovuta al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, mentre per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.
La suddetta indennità è raddoppiata se l’immobile viene, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività commerciale ovvero di attività incluse nella medesima tabella merceologica affini a quella già esercitata dal precedente conduttore, a condizione che la nuova attività sia iniziata entro un anno dalla cessazione della precedente.
Nel caso in cui il locatore abbia instaurato la procedura di convalida dello sfratto per finita locazione, la successiva esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell’indennità pari alla misura di 18 o 21 mensilità.

CHI
Al conduttore che ha ricevuto la risoluzione del contratto di locazione ad iniziativa del locatore è dovuta un’indennità per la perdita dell’avviamento.
I soggetti interessati dalla suddetta situazione sono i locatori quali proprietari di unità immobiliari destinate ad uso diverso da abitazione ed i conduttori che svolgono un’attività lavorativa che comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori.

FAQ
Il proprietario ha comunicato la disdetta dal rapporto di locazione; ho diritto all’indennità per perdita della clientela, cioè dell’avviamento?
Potrebbe avere diritto all’indennità nel caso in cui svolga un’attività lavorativa che ha contatti diretti con il pubblico dei consumatori.
Nel contratto di locazione è stato indicato che la mia attività non ha contatti diretti con il pubblico, ma svolgo l’attività di commercio al dettaglio; il proprietario ha comunicato la disdetta dal contratto di locazione, ho diritto all'indennità?
Sì, ha diritto all’indennità in quanto la realtà della situazione di fatto prevale su quanto previsto nel contratto, ovviamente ha l’onere probatorio di dimostrare che la sua attività ha contatti diretti con i consumatori al dettaglio, fatto salvo l’eventuale diverso orientamento della giurisprudenza di diritto.
Il proprietario ha comunicato la risoluzione del contratto di locazione alla prossima scadenza; è dovuta l’indennità per la perdita dell’avviamento e a quanto ammonta l’indennità se è dovuta?
Dipende se svolge un’attività che comporta contatti diretti con il pubblico ed in caso positivo l’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto ovvero a 21 mensilità se svolge attività alberghiera.
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