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Locazione: vizi del contratto

del 15/06/2017
CHE COS'È?

Locazione vizi del contratto: definizione

I vizi del contratto di locazione sono definiti dal dispositivo dell'articolo 1578 del codice civile, che stabilisce che la risoluzione del contratto può essere richiesta dal conduttore nel caso in cui la cosa locata, nel momento in cui viene consegnata, sia affetta da vizi a causa dei quali la sua idoneità all'uso concordato venga ridotta in maniera apprezzabile. In alternativa alla risoluzione del contratto, si può richiedere anche una diminuzione del corrispettivo che deve essere versato, sempre che i vizi in questione non fossero facilmente riconoscibili o già conosciuti dal conduttore. Quest'ultimo, inoltre, deve essere risarcito dal locatore per i danni dovuti ai vizi della cosa, a meno che il locatore stesso non dimostri di avere ignorato tali vizi senza colpa. 


COME SI FA

Che cosa si intende con "vizio"?

Per quel che riguarda la nozione di vizio, è opportuno ricordare che la garanzia per i vizi di un immobile locato deriva dal contratto commutativo che è caratteristico della locazione, oltre che dall'esigenza di non modificare il rapporto delle prestazioni reciproche. La scelta tra la diminuzione della somma versata e la risoluzione del contratto non può essere effettuata dal conduttore, visto che se così fosse sarebbe proprio il conduttore a definire la gravità del vizio; la decisione spetta, invece, a un giudice, che è tenuto a rilevare quali siano gli estremi per l'una azione o per l'altra. Possono essere considerati vizi della cosa locata tutti quei difetti che non possono essere facilmente eliminati se non con un'opera di risanamento che richiederebbe un sacrificio economico consistente per il locatore; la differenza tra i vizi e i guasti va individuata nel fatto che i secondi sono alterazioni transitorie e, soprattutto, dovute all'utilizzo, che possono essere eliminare come opere di riparazione. Proprio per questo motivo, i guasti sono a carico dei locatori. La distinzione tra vizi e guasti è importante per verificare la possibilità di riferirsi al principio di autotutela.

Come avviene il risarcimento dei danni?

Non basta che il locatore sia in grado di dimostrare di non essere stato a conoscenza del vizio: occorre, infatti, che egli provi l'assenza di colpa. Si parla di colpa per i locatori che non sono venuti a conoscenza del vizio perché non hanno utilizzato la comune diligenza. Il locatore non deve rispondere dei danni subiti dal conduttore, sempre che l'incolumità dell'inquilino non venga messa in pericolo dai vizi. Nel caso in cui i difetti o i vizi siano in grado di mettere in pericolo l'incolumità di chi andrà a usare la cosa locata, i danni che derivano a chiunque devono essere risarciti dal proprietario. 


CHI

locatari e i locatori.


FAQ

1. Qual è la ratio legis?

Gli eventuali vizi riscontrati permettono di avallare la riduzione del prezzo che deve essere saldato o la risoluzione del contratto, considerando che il conduttore ha il diritto di godere di un bene non difettoso e integro. 

2. Quali sono gli obblighi principali del locatore?

Oltre all'obbligo di garanzia dei vizi, il locatore è tenuto a rispettare l'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'utilizzo stabilito, secondo quanto previsto dall'articolo 1576 del codice civile; inoltre, deve garantirne il godimento pacifico nel corso della locazione, come indicato dall'articolo 1585. Nel caso in cui uno o più di tali obblighi vengano violati, si possono verificare la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto o il risarcimento dei danni. 
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