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Rapporti proprietario-inquilino: riscaldamento

del 17/02/2012
CHE COS'È?

Rapporti proprietario-inquilino riscaldamento: definizione

La legge 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) stabilisce che le spese di riscaldamento siano interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario. 
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di riscaldamento con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi. 
Il conduttore (secondo il disposto dell’articolo 10 della legge sull’equo canone) ha anche il diritto di voto, in sostituzione del locatore-condomino, nell’assemblea condominiale convocata per decidere sulle spese e sulle modalità di gestione del servizio di riscaldamento. 
Le delibere aventi a oggetto la disattivazione o soppressione dell’impianto rimangono invece nell’ambito delle scelte discrezionali attribuite unicamente al proprietario. 
Qualora l’assemblea condominiale disponga l’installazione di un impianto di riscaldamento (ove questo manchi, ovvero ne disponga la sostituzione), tale innovazione diventa vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex articolo 1582 codice civile) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione. 
La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli articoli 1123 codice civile e 63 stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex articolo 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condomino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione.


COME SI FA
Il locatore è tenuto a trasmettere per iscritto al conduttore dell’immobile tutti i documenti giustificativi delle spese di riscaldamento. La legge non prevede una forma specifica per tale comunicazione, dovendosi ritenere valida qualunque forma di trasmissione idonea a portare a conoscenza del conduttore le spese sostenute dalla proprietà. 
Uno degli aspetti di maggiore criticità è rappresentato dall'anomalo funzionamento dell’impianto di riscaldamento all'interno di un appartamento. Se infatti l’insufficiente o eccessiva temperatura ambientale all'interno dell’appartamento è dovuta a un problema di posizionamento dell’appartamento stesso, o a una sua configurazione peculiare, il proprietario ha diritto di intervenire sugli impianti per una modifica, purché ciò non pregiudichi il funzionamento dell’impianto, ovvero crei problemi agli altri condomini. 
Se invece la causa del riscaldamento eccessivo o insufficiente è dovuta a un difetto dell’impianto spetta al condominio eliminare il vizio. 
In nessun caso, tuttavia, il conduttore di un immobile concesso in locazione ha diritto di sospendere il pagamento del canone di locazione ovvero il rimborso delle spese di riscaldamento. Egli dovrà, in ognuno dei casi prospettati, prendere contatto con il proprio locatore chiedendogli di attivarsi personalmente, ovvero tramite il condominio, per la risoluzione del problema e salvo il risarcimento del danno.

CHI
La complessità dell’argomento e la possibilità di configurare molteplici scenari, qui non esaminati tutti per ragioni di sintesi, impone – in caso di controversia in materia – l’assistenza di un legale specializzato in materia condominiale.

FAQ

Il conduttore di un appartamento che riscontri problemi di funzionamento del riscaldamento ha diritto di risolvere il contratto di locazione prima del termine?

Se il problema era già presente e conosciuto dalle parti all'atto della stipula del contratto tale facoltà non è invocabile. Diversamente se il problema si manifestasse solo successivamente alla stipulazione del contratto, benché le circostanze debbano essere valutate di volta in volta, per il conduttore è possibile ottenere la risoluzione del contratto e, in taluni casi, anche il risarcimento del danno.

Il conduttore di un appartamento che riscontri problemi di funzionamento del riscaldamento ha diritto di sospendere il pagamento del canone di locazione?

Assolutamente no. La sospensione del canone di locazione, anche in presenza di malfunzionamento dell’impianto, costituirebbe un esercizio arbitrario delle proprie ragioni e legittimerebbe il locatore alla richiesta dello sfratto per morosità.
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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

giuseppe

23/04/2012 11:13:25

la mia propretaria di casa non mi fa mai capire niente su i veri consumi e come soprattutto divide le spese visto che la bolletta del riscaldamento e anche altre utenze arrivano a suo nome non so più come comportarmi è un continuo chiedermi soldi

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