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Azione di sfratto e di licenza

del 02/02/2012
CHE COS'È?

Azione di sfratto e di licenza: definizione

L'azione di sfratto e di licenza non rientra tra le azioni petitorie a tutela della proprietà, ancorché con esse il proprietario tenda ad ottenere la restituzione del bene immobile oggetto di contratto di locazione.
Infatti le azioni petitorie mirano a tutelare la proprietà contro chi lede tale diritto altrui, volendo esercitare su di esso un possesso assoluto simile a quello del proprietario.
L'azione di sfratto e di licenza, al contrario, tende all'adempimento di un'obbligazione contrattuale (restituzione dell'immobile alla fine della locazione ovvero, e per il solo caso di sfratto a seguito di morosità, nel pagamento dei canoni o delle spese). L'inquilino non oppone, quindi, al legittimo proprietario un proprio diritto esclusivo sul bene immobile.
L'azione di sfratto può essere di morosità ovvero di finita locazione. Entrambe mirano alla restituzione dell'immobile al proprietario. La differenza è data dal fatto che la prima è conseguenza dell'inadempimento dell'inquilino nel pagamento del canone di locazione o delle spese di un contratto di locazione non ancora scaduto; la seconda viene esercitata contro l'inquilino che, pur adempiente nel pagamento di canone e spese, non abbia riconsegnato l'immobile alla scadenza.
L'azione di licenza per finita locazione viene invece esercitata dal proprietario prima della scadenza del contratto di locazione e nell'imminenza di essa. Costituisce una sorta di "condanna in anticipo" ed è uno dei rari casi previsti dal nostro ordinamento. Tale azione mira a fare ottenere al proprietario, anticipatamente rispetto alla scadenza del contratto, un provvedimento giudiziario idoneo ad ottenere il rilascio coattivo dell'immobile che potrà essere eseguito coattivamente contro inquilino solo dopo la scadenza del contratto.

Avv. Maurizio Sala
Ordine degli Avvocati di Milano
Studio Legale Avvocato Maurizio Sala

COME SI FA
Azione di sfratto (per morosità e finita locazione) e di licenza iniziano con un'intimazione rivolta dal locatore al conduttore di lasciare libero l'immobile con contestuale citazione del conduttore per la convalida.
La citazione per la convalida deve contenere l'avvertimento al convenuto che, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il giudice convalida la licenza o lo sfratto.
Tra il giorno della notificazione dell'intimazione e il giorno dell'udienza devono intercorrere termini liberi non minori di 20 giorni.
Quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al Tribunale del luogo ove si trova la cosa locata.
Se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza, in calce alla citazione, l'apposizione su di essa della formula esecutiva.
Se l'intimato non è comparso la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla data della disposizione. 
Se l'intimato compare, può fare opposizione all'intimazione; con ciò il giudizio si trasforma in un normale procedimento di cognizione.
In tal caso:

  • se le eccezioni dell'opponente sono fondate su prova scritta o se, pur non essendo tali, sussistono gravi motivi, si apre un comune procedimento di cognizione;
  • se invece le eccezioni non sono fondate su prova scritta o non esistono gravi motivi, il giudice pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, immediatamente esecutiva, con riserva delle eccezioni del convenuto. 

Sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità presenta, rispetto agli altri due istituti, alcune particolarità.
La convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore che la morosità persiste.
Il locatore, con lo stesso atto di intimazione, può chiedere anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio: in questo caso il giudice emette decreto ingiuntivo in calce ad una copia dell'atto di intimazione.
Se il convenuto nega la propria morosità contestando l'ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere al convenuto un termine non superiore a venti giorni.
Se il convenuto non ottempera all'ordine di pagamento, il giudice convalida l'intimazione di sfratto e, se richiesto dal locatore, pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni. Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, ma contro di esso può essere proposta opposizione; l'opposizione non toglie efficacia alla avvenuta risoluzione del contratto.

CHI

Per promuovere l'azione di sfratto e licenza per finita locazione è necessario rivolgersi ad un avvocato e, per casi di minor valore, a un praticante abilitato. 


FAQ

Ho locato un immobile; il contratto sta per scadere ma non intendo rinnovarlo, anzi voglio ritornare nella disponibilità dell'immobile: cosa devo fare?

Per impedire la rinnovazione tacita del contratto, il locatore, munito di avvocato, può intimare al conduttore licenza per finita locazione prima della scadenza (e nel rispetto del termine di preavviso, se non preceduta da raccomandata con ricevuta di ritorno di comunicazione di cessazione della locazione), con la contestuale citazione per la convalida. La convalida della licenza è un ordine del giudice nei confronti del conduttore di rilasciare l'immobile. Una volta scaduto il contratto e in difetto di rilascio spontaneo, la convalida della licenza costituisce titolo esecutivo e consente di dar corso ad esecuzione forzata dell'obbligo di rilascio.

Ho locato un appartamento; il contratto è scaduto e voglio rientrare in possesso dell'immobile: cosa devo fare?

Per il tramite di un avvocato il locatore intima al conduttore, dopo la scadenza del contratto, lo sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida.Unitamente alla convalida dello sfratto il giudice dispone l'apposizione su di essa della formula esecutiva che, in difetto di rilascio spontaneo, consente l'esecuzione coattiva dell'obbligo di rilascio.

Ho locato un immobile e il conduttore è moroso nel pagamento dei canoni o della spese: cosa devo fare?

Per il tramite di un avvocato il locatore intima al conduttore lo sfratto per morosità, con la contestuale citazione per la convalida. La convalida è subordinata alla dichiarazione, resa in giudizio dal locatore, che la morosità persiste. Con lo stesso atto è possibile chiedere al giudice l'emissione di un'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio.Unitamente alla convalida dello sfratto per morosità il giudice dispone l'apposizione su di essa della formula esecutiva che, in difetto di rilascio spontaneo, consente l'esecuzione coattiva dell'obbligo di rilascio.
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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

Marco

15/06/2012 23:47:42

Avvocato, La ringrazio per la chiara esposizione dell'istituto processualcivilistico.
Un praticante romano

Andrea

03/09/2012 20:09:50

Ho consegnato fidandomi, le chiavi del mio immobile, peraltro ammobiliato, ad una famiglia di nazionalità romena con la quale avevo preso l'impegno di stipulare entro una settimana il contratto di affitto. Dopo pochi giorni queste persone hanno cercato di posticipare la data della stipula dicendomi che dovevano prendere dei soldi. Dopo tre settimane e dopo un altro rifiuto seguito da una sorta di minaccia con la quale il capo famiglia mi diceva che avrebbe deciso lui la data, Mi sono recato presso la caserma dei carabinieri per denunciare il fatto. I signori facendo passare il trentesimo giorno, con l'aiuto di un'associazione di Roma (ACORN) si sono impossessati della mia abitazione avvalendosi di una legge del 2011. Attualmente dopo 3 mesi dall'accaduto sia l'avvocato che il comandante della caserma mi dicono di aspettare ed io non sò cosa si deve aspettare.
Potete darmi un consiglio perchè francamente mi sento veramente impotente e non cautelato.

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