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Locazione: cessione del contratto

del 22/06/2011
CHE COS'È?

Locazione cessione del contratto: definizione

Il contratto di locazione non può essere ceduto, né l'immobile può essere totalmente sublocato a soggetti terzi senza il consenso scritto del locatore.
E', invece, consentita la sublocazione parziale dell'immobile, previa comunicazione al locatore, salvo che non sussista al riguardo un espresso divieto nel contratto di locazione.
Una fattispecie particolare è dettata in tema di locazione di immobili commerciali: l'art. 36 della legge n. 392 del 1978 prevede che il conduttore possa sublocare l'immobile ad uso commerciale o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
La cessione del contratto di locazione attua una forma complessa di successione a titolo particolare di un terzo nella posizione giuridica, attiva e passiva, di uno dei soggetti originari.
In questo senso, il cessionario (ossia il nuovo conduttore) ha il diritto di impugnare il contratto per vizio originario o sopravvenuto e, qualora ne fosse titolare il cedente, il diritto di modificare o sciogliere il vincolo contrattuale.

Avvocato Luca Amati
Ordine degli Avvocati di Milano 
Studio Legale Amati, Biavaschi e Associati


COME SI FA

Previa verifica della esistenza in contratto della possibilità di cessione, il conduttore deve comunicare formalmente al locatore la propria volontà di cedere il contratto (a mezzo Raccomandata A.R. all'indirizzo del locatore).
Nel caso il contratto nulla disponga, perché la cessione abbia effetto il conduttore deve attendere la risposta del locatore contenente l’assenso del medesimo.


CHI

E' possibile richiedere l'ausilio di un legale per meglio valutare e predisporre le clausole contrattuali idonee.


FAQ

Nel contratto di locazione ad uso abitativo cosa succede nel caso di morte del conduttore e nel caso di separazione personale tra i coniugi?

Nel contratto di locazione ad uso di abitazione, in base all’articolo 6 della legge n. 392/78, in caso di morte del conduttore, succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi (comma 1); il diritto è stato esteso al convivente con la sentenza della Corte Costituzionale n. 404/98. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo (comma 2). In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto (comma 3).  
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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

Francesca

04/04/2012 18:32:21

Buongiorno, io mi trovo in una situazione imbarazzante:
nel 2008 ho affittato un alloggio, dopo circa 5 mesi sono andata via e ho dato la disdetta anticipata dell'affitto alla mia proprietaria di casa e ho provveduto a pagare "la penale" per la disdetta anticipata. Oggi, dopo 4 anni, mi arriva una notifica dell'agenzia delle entrate che mi chiede per gli anni 2009 e 2010 ( e mi aspetto il 2011) 300 euro, con causale " mancato versamento di rinnovo" come se non fosse mai stata comunicata loro la cessazione del contratto di locazione. Ma a chi spettava darla? A me o alla proprietaria? E adesso è giusto che io paghi questa cifra se non toccava a me dare la disdetta? ( considerate che l'alloggio dopo di me non è stato più affittato).
Grazie

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