Locazione subconduttore: definizione
Nel contesto di una locazione, il subconduttore è
il soggetto a cui viene subaffittato un appartamento: tale possibilità, però,
deve essere prevista in modo esplicito nel contratto di affitto. In caso
contrario, è concessa la sublocazione di una o più camere, ma a condizione che
ciò venga comunicato al padrone di casa.
Come si realizza un contratto di sublocazione?
Con la sublocazione, il conduttore
attribuisce il godimento della cosa che gli è stata locata a un soggetto terzo,
in parte o in tutto. Il contratto che viene stipulato tra il conduttore e
il subconduttore si contraddistingue per una completa
autonomia sotto il profilo strutturale, nel senso che possono essere inserite
delle clausole completamente autonome rispetto a quelle presenti all'interno
del contratto base. Ovviamente, al subconduttore non possono
essere attribuiti diritti che abbiano un contenuto utile superiore a quelli che
derivano dal contratto base al sublocatore. Il contratto derivato
della sublocazione, in sostanza, non è influenzato in maniera diretta dal
contratto base di locazione.
1. Quali sono i motivi che possono rendere necessario il ricorso a una sublocazione?
Un caso tipico è quello di un inquilino che ha preso
un appartamento in affitto ma che dopo un certo lasso di tempo non ne ha più la
necessità: se la data di scadenza del contratto è ancora lontana, la sublocazione
gli permette di non perdere soldi come accadrebbe se, invece, egli fosse tenuto
a pagare i canoni al padrone di casa a vuoto (tenendo presente che è solo in
casi straordinari che può essere concessa la disdetta anticipata di un affitto,
che deriva unicamente da giustificati motivi). In una circostanza del genere si
concretizza, quindi, una sublocazione totale. In verità, il caso
della sublocazione parziale è molto più frequente: magari per
genitori che vogliono dare in affitto le stanze dei figli, ormai diventati
grandi e usciti di casa; oppure per studenti universitari che intendono
prendere un appartamento in affitto e dividere le camere, le utenze e i
costi.
2. Che differenza c'è tra la sublocazione e il subaffitto?
Per cogliere la differenza tra il subaffitto e la
sublocazione è sufficiente conoscere la distinzione tra affitto e locazione: il
primo si verifica nel momento in cui il contratto riguarda un bene che è in
grado di produrre frutti, mentre la seconda si verifica nel momento in cui il
contratto riguarda un immobile che è destinato a esigenze commerciali o
abitative.
3. Che cosa prevede il contratto di sublocazione totale?
Il contratto di sublocazione totale lega il subconduttore all'inquilino,
il quale comunque è legato al proprietario di casa dal contratto di locazione.
Nel momento in cui il contratto di locazione principale scade, in automatico si
scioglie anche il contratto di sublocazione, a prescindere dal fatto che il
termine di quest'ultimo sia scaduto o meno. In altri termini, quando il primo
inquilino è tenuto a restituire l'appartamento, anche il subconduttore se
ne deve andare. Come si è detto, affinché possa essere considerato valido il
contratto di sublocazione totale, occorre che l'inquilino sia espressamente
autorizzato dal contratto di locazione iniziale a dare a terzi l'appartamento.
Ciò vuol dire che nella scrittura privata che è stata regolarmente registrata
deve essere presente una clausola specifica che permetta la sublocazione;
ovviamente, il proprietario di casa può anche inserire una clausola che - al
contrario - vieti in maniera esplicita la sublocazione.
