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Sfratto


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Aggiornato al 30/10/2013

CHE COS'È
Lo sfratto è un procedimento speciale a carattere sommario disciplinato dagli articolo 657 – 667 codice di procedura civile ed è alternativo a quello ordinario di cui all’art. 447-bis. codice di procedura civile applicato ai rapporti immobiliari e si conclude con un provvedimento di natura giurisdizionale definitivo (convalida) con efficacia di cosa giudicata sostanziale ovvero in caso di opposizione dell’inquilino provvisorio (ordinanza non impugnabile).
Il procedimento viene proposto con la notifica di un atto di intimazione e contestuale citazione.
Tra la data di notifica e la data di udienza devono essere rispettati i termini di comparizione che non devono essere inferiori a 20 giorni liberi.
La competenza per territorio è inderogabile del Tribunale dove si trova l'immobile.
COME SI FA
L’atto di sfratto viene predisposto dal legale che assiste il proprietario e consiste in un atto che deve contenere sia “l'intimazione” (di licenza o di sfratto) che la “citazione”.
Ci sono due tipi di atti licenza e sfratto per finita locazione oppure sfratto per morosità.
La licenza per finita locazione deve essere notificata anteriormente alla scadenza del contratto. Si tratta di condanna anticipata o cosiddetta “condanna in futuro”; mentre lo sfratto per finita locazione viene notificato dopo la scadenza del contratto.
La notifica dell'atto ha anche natura e funzione sostanziale, evitando così la rinnovazione del contratto, infatti, il mandato alle liti conferito all’avvocato è riferito non solo alla rappresentanza processuale ma anche a quella negoziale dell'istante.
Lo sfratto per morosità può essere notificato al conduttore nei seguenti casi:
  • mancato pagamento del canone;
  • mancato pagamento degli oneri necessari per un importo superiore a due mensilità del canone.
CHI
E' necessario rivolgersi a un avvocato.
La legittimazione attiva in materia di sfratto spetta ai seguenti soggetti:
  • al proprietario, ovvero ciascuno dei comproprietari può agire autonomamente in giudizio, in mancanza di dissenso espresso degli altri locatori;
  • a chi ha la disponibilità del bene, che non sia di fatto, ma tragga origine da un rapporto o titolo giuridico;
  • in caso di sublocazione (se prevista nel contratto) spetta al locatore nei confronti del conduttore sublocatore;
  • può agire chi ha acquistato a titolo derivativo la proprietà o l'usufrutto del bene locato (ma non per usucapione, non vi è legittimazione ad esperire l'azione di sfratto);
  • l'erede o il legatario;
  • il nudo proprietario, in caso di decesso dell'usufruttuario.

Mentre la legittimazione passiva spetta ai seguenti soggetti:
  • al conduttore;
  • in caso di comunione legale tra coniugi, legittimato passivo è solo il coniuge che ha stipulato il contratto;
  • tutti i conduttori in caso di sfratto per morosità;
  • in caso di decesso del conduttore, succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, il convivente more uxorio nonché, in caso di separazione o scioglimento del matrimonio o degli effetti civili dello stesso, l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal Giudice;
  • in caso di cessione del contratto, ex articolo 36 legge 392/78, opponibile al locatore, il cessionario e non il conduttore originario; ma ciò ove il conduttore non abbia liberato il conduttore cedente dalle obbligazioni
FAQ

E’ possibile sanare la morosità sino all’udienza fissata per lo sfratto?

Si ma l'istituto non è applicabile alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo e non si applica alle locazioni per esigenze abitative di natura transitoria, si applica anche quando vi sia un ordinario giudizio di risoluzione delcontratto per inadempimento; il conduttore (uso abitativo) deve provvedere, o alla prima udienza o nel termine di grazia concesso dal Giudice, a versare l'importo dei canoni scaduti, o degli oneri accessori, oltre interessi legali maturati e spese processuali nel termine perentorio concesso dal giudice nonché i canoni da scadere fino all'udienza di verifica.

In materia di sfratto occorre rispettare la sospensione feriale dei termini processuali?

No, non è prevista la sospensione estiva dei termini processuali, ma la sospensione trova applicazione nella fase successiva di merito

Qual è il termine massimo per sanare la morosità dei canoni non pagati in caso di locazione ad uso abitazione?

Il termine massimo è di 90 giorni in presenza di comprovate condizioni di difficoltà oppure 120 giorni se l'inadempienza, per non più di due mesi, derivati da precarie condizioni derivanti da disoccupazione, malattie e gravi comprovate difficoltà.

Quali sono i termini da rispettare tra la data di notifica e l’udienza?

Occorre rispettare il termine di 20 giorni liberi cioè non si calcola né il “dies a quo” né il “dies a quem”.

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