Sfratto: definizione
Il procedimento viene proposto con la notifica di un atto di intimazione e contestuale citazione.
Tra la data di notifica e la data di udienza devono essere rispettati i termini di comparizione che non devono essere inferiori a 20 giorni liberi.
La competenza per territorio è inderogabile del Tribunale dove si trova l'immobile.
Ci sono due tipi di atti licenza e sfratto per finita locazione oppure sfratto per morosità.
La licenza per finita locazione deve essere notificata anteriormente alla scadenza del contratto. Si tratta di condanna anticipata o cosiddetta “condanna in futuro”; mentre lo sfratto per finita locazione viene notificato dopo la scadenza del contratto.
La notifica dell'atto ha anche natura e funzione sostanziale, evitando così la rinnovazione del contratto, infatti, il mandato alle liti conferito all’avvocato è riferito non solo alla rappresentanza processuale ma anche a quella negoziale dell'istante.
Lo sfratto per morosità può essere notificato al conduttore nei seguenti casi:
- mancato pagamento del canone;
- mancato pagamento degli oneri necessari per un importo superiore a due mensilità del canone.
La legittimazione attiva in materia di sfratto spetta ai seguenti soggetti:
- al proprietario, ovvero ciascuno dei comproprietari può agire autonomamente in giudizio, in mancanza di dissenso espresso degli altri locatori;
- a chi ha la disponibilità del bene, che non sia di fatto, ma tragga origine da un rapporto o titolo giuridico;
- in caso di sublocazione (se prevista nel contratto) spetta al locatore nei confronti del conduttore sublocatore;
- può agire chi ha acquistato a titolo derivativo la proprietà o l'usufrutto del bene locato (ma non per usucapione, non vi è legittimazione ad esperire l'azione di sfratto);
- l'erede o il legatario;
- il nudo proprietario, in caso di decesso dell'usufruttuario.
Mentre la legittimazione passiva spetta ai seguenti soggetti:
- al conduttore;
- in caso di comunione legale tra coniugi, legittimato passivo è solo il coniuge che ha stipulato il contratto;
- tutti i conduttori in caso di sfratto per morosità;
- in caso di decesso del conduttore, succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, il convivente more uxorio nonché, in caso di separazione o scioglimento del matrimonio o degli effetti civili dello stesso, l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal Giudice;
- in caso di cessione del contratto, ex articolo 36 legge 392/78, opponibile al locatore, il cessionario e non il conduttore originario; ma ciò ove il conduttore non abbia liberato il conduttore cedente dalle obbligazioni