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Locazione: novazione

del 28/11/2017
CHE COS'È?

Locazione novazione: definizione

Riprendendo la definizione del codice civile, si parla di novazione nel momento in cui le parti ricorrono a una nuova obbligazione, con un titolo o un oggetto diversi, per sostituire l'obbligazione originaria. Essa rappresenta una modalità di estinzione dell'obbligazione che si differenzia rispetto all'adempimento. Per quel che concerne i contratti di locazione, si può parlare di novazione solo se al di là della variazione del titolo e dell'oggetto della prestazione sono presenti anche gli elementi della causa e dell'animus novandi: accertare tali elementi è un compito del giudice di merito. Non è sufficiente, pertanto, una variazione del termine di scadenza, così come non basta la modifica della misura del canone, in quanto in tutti e due i casi si tratta di modificazioni accessorie.


COME SI FA

In che cosa consiste la novazione oggettiva?

Ci si riferisce alla novazione oggettiva per indicare un contratto attraverso cui le parti coinvolte in un rapporto obbligatorio giungono all'estinzione dell'obbligazione originaria, la quale viene sostituita con una obbligazione nuova, che differisce per titolo o per oggetto. La novazione soggettiva, invece, si ha nel momento in cui la differenza è relativa ai soggetti. La volontà di arrivare all'estinzione dell'obbligazione originaria non può essere fraintendibile e deve risultare in maniera tale che non sia equivocabile.


CHI

Il locatore e il locatario.


FAQ

1. Che differenza c'è tra la novazione reale e la novazione causale?

La novazione reale si verifica nel momento in cui a cambiare è l'oggetto dell'obbligazione, mentre la novazione causale si verifica nel momento in cui a cambiare è il titolo. Un esempio di novazione reale si ha nel caso in cui il soggetto A paghi l'affitto per una stanza che B si impegna a consegnargli in un giorno pre-stabilito. Prima della consegna, però, le parti si accordano in modo che A riceva una stanza diversa; così si estingue l'obbligo di consegnare la stanza del primo accordo, mentre subentra l'obbligo di consegnare la seconda stanza. Un esempio di novazione causale si ha, invece, nel caso in cui il soggetto A debba pagare un certo importo in denaro avuto in deposito dal soggetto B e prima della restituzione le due parti arrivino a un accordo in virtù del quale il contratto di deposito viene convertito in un contratto di mutuo, così che la somma da restituire sia trattenuta come canone. 

2. Che cosa si intende con animus novandi?

L'animus novandi rappresenta la volontà di arrivare alla conclusione della novazione e corrisponde al suo elemento soggettivo. Non è indispensabile che le parti abbiano l'effettiva intenzione di sottoscrivere un accordo che possa essere qualificato come novazione, mentre è necessario che le parti abbiano la volontà di sostituire la precedente obbligazione con una nuova. Ai fini della qualificazione dell'accordo non conta che le parti desiderino o meno una novazione. Va detto che per una parte della dottrina non è necessaria la presenza dell'animus novandi affinché si possa essere in presenza di una novazione, ma occorre che si verifichi semplicemente il mutamento significativo del titolo o dell'oggetto del rapporto. 

3. Che cosa comporta la sostituzione del titolo?

In alcune circostanze si può avere a che fare con un mutamento anche minimo del titolo, che risulta di entità modesta: per esempio, si può verificare un cambiamento della tipologia contrattuale, anche se il contenuto dell'accordo in sostanza non si modifica. Per capire se c'è una novazione, occorre indagare il caso specifico. 
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