Locazione patti in deroga: definizione
La legge sui patti in deroga per la locazione è la 359/92: è nata nel 1992 con l'obiettivo di sbloccare il mercato delle abitazioni e ha liberalizzato il canone e la durata dei contratti di locazione, per incentivare gli affitti.
Che cosa prevedono i patti in deroga?
Secondo la legge 431/98, sono due le tipologie di contratto che possono essere stipulate: da un lato si ha il contratto libero, mentre dall'altro lato si ha il contratto convenzionale. Entrando più nello specifico, il contratto libero riprende la struttura dei patti in deroga precedenti e prevede una durata di quattro anni al termine dei quali può essere richiesto alle stesse condizioni il rinnovo per altri quattro anni, a meno di una disdetta che, comunque, può essere prevista solo per i motivi che indica la legge. Per quel che concerne il contratto convenzionale, invece, sono tre gli elementi che lo contraddistinguono: la durata, il canone e i benefici fiscali.
Sul piano della durata, essa non può essere di meno di tre anni: scaduto questo termine, le parti hanno la possibilità di negoziare di nuovo il contratto, e se non si giunge a un accordo il conduttore può beneficiare di una proroga alle stesse condizioni per altri due anni. La misura del canone, invece, viene stabilita di comune accordo dalle associazioni degli inquilini con le associazioni dei proprietari, in funzione di criteri che prendono in considerazione le caratteristiche dell'immobile e la sua ubicazione. Ecco perché la determinazione del canone è sempre vincolata.
Questo vincolo, in ogni caso, è riequilibrato dai benefici fiscali, con agevolazioni che riguardano non solo gli inquilini, ma anche i proprietari: i primi in sede di dichiarazione dei redditi possono chiedere una detrazione la cui entità varia a seconda del loro reddito, mentre i secondi possono vedere abbattuto nella dichiarazione dei redditi il canone per il 30%. Il contratto convenzionale, inoltre, prevede un'agevolazione per l'imposta di registro, che è più bassa rispetto a quella che viene applicata in un contratto libero.
Il locatario e il locatore di un immobile.
