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Locazione: patti in deroga

del 13/03/2017
CHE COS'È?

Locazione patti in deroga: definizione

La legge sui patti in deroga per la locazione è la 359/92: è nata nel 1992 con l'obiettivo di sbloccare il mercato delle abitazioni e ha liberalizzato il canone e la durata dei contratti di locazione, per incentivare gli affitti.


COME SI FA

Che cosa prevedono i patti in deroga?

Secondo la legge 431/98, sono due le tipologie di contratto che possono essere stipulate: da un lato si ha il contratto libero, mentre dall'altro lato si ha il contratto convenzionale. Entrando più nello specifico, il contratto libero riprende la struttura dei patti in deroga precedenti e prevede una durata di quattro anni al termine dei quali può essere richiesto alle stesse condizioni il rinnovo per altri quattro anni, a meno di una disdetta che, comunque, può essere prevista solo per i motivi che indica la legge. Per quel che concerne il contratto convenzionale, invece, sono tre gli elementi che lo contraddistinguono: la durata, il canone e i benefici fiscali. 

Sul piano della durata, essa non può essere di meno di tre anni: scaduto questo termine, le parti hanno la possibilità di negoziare di nuovo il contratto, e se non si giunge a un accordo il conduttore può beneficiare di una proroga alle stesse condizioni per altri due anni. La misura del canone, invece, viene stabilita di comune accordo dalle associazioni degli inquilini con le associazioni dei proprietari, in funzione di criteri che prendono in considerazione le caratteristiche dell'immobile e la sua ubicazione. Ecco perché la determinazione del canone è sempre vincolata. 

Questo vincolo, in ogni caso, è riequilibrato dai benefici fiscali, con agevolazioni che riguardano non solo gli inquilini, ma anche i proprietari: i primi in sede di dichiarazione dei redditi possono chiedere una detrazione la cui entità varia a seconda del loro reddito, mentre i secondi possono vedere abbattuto nella dichiarazione dei redditi il canone per il 30%. Il contratto convenzionale, inoltre, prevede un'agevolazione per l'imposta di registro, che è più bassa rispetto a quella che viene applicata in un contratto libero. 


CHI

Il locatario e il locatore di un immobile.


FAQ

1. Quali sono gli aspetti più controversi dei patti in deroga?

Il punto che forse è più controverso per ciò che riguarda i patti in deroga è relativo all'area di incidenza della legge dal punto di vista delle norme derogabili e dal punto di vista dell'identificazione dei contratti che possono essere presi in considerazione. 

2. Qual era la situazione per le locazioni prima dell'entrata in vigore dei patti in deroga?

In precedenza a disciplinare la locazione ordinaria era la legge 392/78, il cosiddetto equo canone, che teneva conto dell'uso abitazione e dell'uso differente. Tale legge, tuttavia, ha determinato una sorta di blocco del mercato delle abitazioni: ecco perché si è intervenuti con la legge 359/92 dei patti in deroga, una legge relativa solo agli appartamenti, vale a dire gli immobili urbani destinati all'abitazione.

3. Come sono stati modificati in seguito i patti in deroga?

La legge sui patti in deroga per la locazione è stata modificata con la legge 431/98, nota anche come Legge Zagatti: il suo obiettivo è quello di favorire una maggiore autonomia contrattuale e una liberalizzazione controllata della locazione, ma anche incentivare la trasparenza dei contratti e rendere gli inquilini meno deboli dal punto di vista contrattuale. Tra le regole in vigore, una delle più importanti è quella che stabilisce la validità esclusiva dei contratti scritti.
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