Locazione detentore: definizione
Perché un contratto di locazione di un immobile possa
essere sottoscritto e ritenuto valido, non è necessario essere proprietari
dello stesso, ma basta esserne il detentore, a patto che la disponibilità
dell'immobile non provenga da una causa illecita. Ciò implica che il proprietario
di un immobile non è il solo soggetto che ha la facoltà di darlo a terzi in
locazione: viceversa, può affittarlo anche chi vanti la disponibilità di fatto,
a patto che la detenzione sia stata acquisita in modo lecito,
vale a dire per una ragione in linea con le norme di legge.
Come avviene la locazione da parte di un detentore?
La locazione avviene nello stesso modo in cui avverrebbe con un possessore:
il detentore di fatto, infatti, può vedersi riconosciuta la
legittimazione ad affittare in qualunque caso, a meno che non sia stata
acquisita in modo illegittimo la detenzione. L'articolo 1571 del codice
civile definisce la locazione come il contratto attraverso cui una
cosa immobile o una cosa mobile possono essere fatte godere da una parte a
un'altra per un certo periodo di tempo, a condizione che la seconda versi alla
prima un certo corrispettivo. Non ci sono prescrizioni imperative che non
vengano rispettate, pertanto, nel caso di una locazione che viene stipulata da
un soggetto che non è proprietario del bene: il contratto deve essere
considerato valido, dal momento che la proprietà non è compresa tra i requisiti
di validità.
1. Che differenza c'è tra detenzione e possesso?
Il possesso, secondo quanto si può dedurre all'articolo 1140 del
codice civile, rappresenta il potere materiale su una certa cosa - in
questo caso, un immobile - che viene manifestato tramite un'attività che
corrisponde all'esercizio di un diritto reale come la proprietà. La detenzione
costituisce una situazione soggettiva diversa, che si contraddistingue per il
riconoscimento del fatto che la proprietà è di qualcun altro. L'elemento
psicologico è il carattere differenziale più importante tra le due
circostanze materiali di dominio: nella detenzione, in particolare, non si ha
il cosiddetto l'animus possessionis, ma si parla di animus detinendi, in quanto
si presuppone l'altruità del diritto di proprietà, mentre nel possesso c'è la
volontà di agire in qualità di titolari del diritto di proprietà. In altri
termini, il detentore non ha la volontà di esercitare poteri
sull'immobile a nome proprio, visto che il suo è un diritto personale
di godimento nell'interesse proprio.
2. La detenzione può evolversi in possesso?
Sì, è possibile che dalla detenzione si passi al possesso: perché ciò si
verifichi, occorre che sia chiamata in causa la cosiddetta interversio
possessionis, con la quale il detentore dichiara al possessore di
cominciare a possedere a nome proprio il bene. L'opposizione che viene
manifestata al possessore dal detentore implica, pertanto, l'interversione del
possesso, la quale segnala la fattispecie giuridica in
funzione della quale si passa dalla detenzione al possesso pieno. L'articolo
1141 del codice civile disciplina questa transizione, specificando che la
detenzione può essere trasformata in possesso solo dopo che il titolo della
detenzione è stato cambiato per un'opposizione del detentore o in virtù di un
fatto proveniente da un terzo. Insomma, ci deve essere un comportamento
concludente che permetta di desumere che il possessore nomine alieno
non possiede più il bene in nome altrui ma lo possiede in nome proprio.
