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Locazione: detentore

del 11/01/2017
CHE COS'È?

Locazione detentore: definizione

Perché un contratto di locazione di un immobile possa essere sottoscritto e ritenuto valido, non è necessario essere proprietari dello stesso, ma basta esserne il detentore, a patto che la disponibilità dell'immobile non provenga da una causa illecita. Ciò implica che il proprietario di un immobile non è il solo soggetto che ha la facoltà di darlo a terzi in locazione: viceversa, può affittarlo anche chi vanti la disponibilità di fatto, a patto che la detenzione sia stata acquisita in modo lecito, vale a dire per una ragione in linea con le norme di legge.


COME SI FA

Come avviene la locazione da parte di un detentore?

La locazione avviene nello stesso modo in cui avverrebbe con un possessore: il detentore di fatto, infatti, può vedersi riconosciuta la legittimazione ad affittare in qualunque caso, a meno che non sia stata acquisita in modo illegittimo la detenzione. L'articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come il contratto attraverso cui una cosa immobile o una cosa mobile possono essere fatte godere da una parte a un'altra per un certo periodo di tempo, a condizione che la seconda versi alla prima un certo corrispettivo. Non ci sono prescrizioni imperative che non vengano rispettate, pertanto, nel caso di una locazione che viene stipulata da un soggetto che non è proprietario del bene: il contratto deve essere considerato valido, dal momento che la proprietà non è compresa tra i requisiti di validità. 


CHI

Chi ha la disponibilità di fatto di un immobile.


FAQ

1. Che differenza c'è tra detenzione e possesso?

Il possesso, secondo quanto si può dedurre all'articolo 1140 del codice civile, rappresenta il potere materiale su una certa cosa - in questo caso, un immobile - che viene manifestato tramite un'attività che corrisponde all'esercizio di un diritto reale come la proprietà. La detenzione costituisce una situazione soggettiva diversa, che si contraddistingue per il riconoscimento del fatto che la proprietà è di qualcun altro. L'elemento psicologico è il carattere differenziale più importante tra le due circostanze materiali di dominio: nella detenzione, in particolare, non si ha il cosiddetto l'animus possessionis, ma si parla di animus detinendi, in quanto si presuppone l'altruità del diritto di proprietà, mentre nel possesso c'è la volontà di agire in qualità di titolari del diritto di proprietà. In altri termini, il detentore non ha la volontà di esercitare poteri sull'immobile a nome proprio, visto che il suo è un diritto personale di godimento nell'interesse proprio.

2. La detenzione può evolversi in possesso?

Sì, è possibile che dalla detenzione si passi al possesso: perché ciò si verifichi, occorre che sia chiamata in causa la cosiddetta interversio possessionis, con la quale il detentore dichiara al possessore di cominciare a possedere a nome proprio il bene. L'opposizione che viene manifestata al possessore dal detentore implica, pertanto, l'interversione del possesso, la quale segnala la fattispecie giuridica in funzione della quale si passa dalla detenzione al possesso pieno. L'articolo 1141 del codice civile disciplina questa transizione, specificando che la detenzione può essere trasformata in possesso solo dopo che il titolo della detenzione è stato cambiato per un'opposizione del detentore o in virtù di un fatto proveniente da un terzo. Insomma, ci deve essere un comportamento concludente che permetta di desumere che il possessore nomine alieno non possiede più il bene in nome altrui ma lo possiede in nome proprio.
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