Locazione: miglioramenti e addizioni

Locazione miglioramenti e addizioni: definizione

Gli articoli 1592 e 1593 c.c. disciplinano i miglioramenti e delle addizioni nell’ambito dei rapporti di locazione. È noto, infatti, che in tali fattispecie un soggetto, detto locatore, concede in godimento ad altro soggetto, che prende il nome di conduttore, il godimento di un bene, a fronte di un corrispettivo, generalmente corrisposto a scadenze regolari. L’ipotesi di gran lunga più frequente ed importante consiste nella locazione di beni immobili, oggetto di legislazione speciale. Al conduttore corre l’obbligo, ai sensi dell’art. 1590 c.c., di restituire la cosa locata al tempo convenuto e nelle medesime condizioni in cui la ha ricevuta, salva l’usura risultante dall’uso della cosa in conformità con il titolo. Quest’ultima costituisce, a ben vedere, parte di quanto remunerato con il canone di locazione, assieme al mancato godimento del bene da parte del proprietario. Quale diretta conseguenza dell’obbligo appena menzionato, l’art. 1591 c.c. prevede che, alla restituzione, il conduttore sia tenuto a risarcire il proprietario sia per eventuali danni che per deterioramenti non giustificati dall’usura o dall’uso pattuito. Il Legislatore disciplina, altresì, il caso in cui il conduttore abbia apportato dei mutamenti in meglio al bene: in tal caso, almeno in linea di principio, spetterebbe al conduttore un credito nei confronti del locatore, ricevendo quest’ultimo un qualcosa in più, sotto il profilo strettamente economico, rispetto a quanto già remunerato dal canone di locazione. Tale esigenza viene coordinata con il diritto del locatore a rifiutare modifiche del bene intervenute senza il proprio consenso, anche laddove apportino un incremento di valore o di utilità. Conseguentemente, gli articoli 1592 e 1593 c.c. disciplinano la fattispecie in relazione all’utile rimovibilità dell’aggiunta, indicando con il termine “miglioramenti” le innovazioni positive che non mantengono una propria autonomia (così divenendo tutt’uno con il bene locato) e con il termine “addizioni” quelle che invece possono essere rimosse mantenendo una propria autonoma essenza. In particolare, l’art. 1592 c.c. stabilisce che i miglioramenti, in assenza di disposizioni particolari della legge o degli usi, non generano nel conduttore il diritto ad indennità al momento della restituzione della cosa, salvo vi sia stato il consenso del locatore alla relativa installazione. In tal caso questi è tenuto a pagare al conduttore un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa per il miglioramento e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Al fine di evitare comunque indebiti arricchimenti del locatore, nel caso in cui il conduttore non abbia diritto ad indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore. Quanto alle addizioni, e cioè le innovazioni positive utilmente rimovibili, l’art. 1593 prevede che il conduttore, in primo luogo, ha diritto di toglierle prima di restituire il bene, in modo da poterne trarre godimento altrove, ma solo qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, e salvo che il proprietario (cui dunque spetta la “ultima parola”) preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, esse seguono la disciplina dei miglioramenti, cui finiscono per essere assimilati in tutto e per tutto. Poiché il consenso del conduttore assume un ruolo estremamente importante nella fattispecie, divenendone il discrimine, la giurisprudenza in diverse occasioni ha affermato che esso deve espresso in maniera esplicita e non equivoca, non potendo essere desunto dalla mera tolleranza rispetto al comportamento del conduttore, e pertanto la mera consapevolezza, o la mancata opposizione, del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta di indennizzo, anche se in alcune occasioni è stato ritenuta sufficiente una manifestazione tacita mediante fatti concludenti ed un contegno incompatibile con un proposito contrario.

La disciplina delle addizioni e dei miglioramenti può essere oggetto di deroga ad opera delle parti al momento della conclusione del contratto di locazione. In particolare, la regolamentazione più frequente prevede che tali innovazioni non possano essere apportate se non previo consenso scritto del locatore. Ciò serve a garantire maggiormente ambo le parti, in modo che il locatore possa essere sicuro del fatto che il proprio comportamento di tolleranza o non opposizione immediata non possa in nessun caso essere interpretato in senso difforme dalla propria volontà, ed il conduttore si mette al riparo da imprevisti atti di resipiscenza della controparte. Le parti possono, inoltre, regolamentare differentemente il regime economico da applicare al momento del rilascio del bene, prevedendo che vi sia in ogni caso, o non vi sia in alcun caso, il diritto ad un’indennità per il conduttore.

Date la delicatezza del tema ed i suoi riflessi economici sulla gestione del rapporto contrattuale di locazione e sull’ampiezza del godimento del bene da parte del conduttore, è consigliato rivolgersi ad un consulente legale sia al momento in cui insorgano eventuali conflitti al momento della restituzione del bene, sia all’atto della stipula e della negoziazione delle clausole contrattuali.