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Locazione: avviamento

del 26/04/2016
CHE COS'È?

Locazione avviamento: definizione

L'indennità di avviamento per la locazione commerciale è normata dall'articolo n.34 della legge 392/78. Tale legge prevede che, nel caso in cui cessi la locazione di un immobile a destinazione commerciale dopo la comunicazione della disdetta da parte del locatore, il conduttore abbia il diritto di ottenere un'indennità di buona uscita che corrisponde a un totale di diciotto mensilità dell'ultimo canone che è stato versato. Se si tratta di una attività alberghiera, l'indennità prevista è di ventuno mensilità. L'importo è raddoppiato nell'eventualità in cui l'immobile sia adibito all'esercizio della stessa attività o comunque di un'attività che faccia parte della stessa tabella merceologica che include l'attività svolta dal conduttore uscente, a meno che il nuovo esercizio non sia avviato più di un anno dopo la cessazione del primo.


COME SI FA

A chi spetta l'avviamento?

In linea di massima, hanno diritto all'avviamento tutti i locatari che svolgono un'attività di tipo commerciale o di tipo alberghiero. La giurisprudenza, tuttavia, ha dibattuto sul significato di attività commerciale, interrogandosi sulla necessità dell'esistenza di un contatto diretto con i consumatori o comunque con il pubblico degli utenti. Ha diritto all'avviamento, per esempio, il negoziante il cui scopo è quello di vendere servizi o beni al dettaglio, ma non può usufruirne il professionista a cui ci si rivolge non perché il locale in cui svolge la propria attività è collocato in una zona specifica, ma perché si ha fiducia nelle sue capacità. L'avviamento, inoltre, non compete nemmeno per le attività di vendita o le attività artigianali che vengono esercitate verso le aziende o verso altri negozianti all'ingrosso. 


CHI

I titolari di un'attività commerciale.


FAQ

1. In cosa consiste l'avviamento commerciale?

Si può definire l'avviamento commerciale come la capacità di un'azienda di produrre utili in funzione della specifica ubicazione territoriale, della collocazione dei prodotti sul mercato e del rapporto di stabilità nato con la clientela nel tempo in base ai rapporti contrattuali o commerciali. L'avviamento deriva dalla necessità di tutelare il conduttore nel caso in cui questi sia costretto a cessare la propria attività per la scadenza del contratto di affitto dei locali. La già citata legge 392/78, che non è altro che la legge sull'equo canone, ha fatto sì che nell'ordinamento giuridico venisse introdotto un sistema di norme finalizzato a regolamentare le locazioni degli immobili urbani a uso commerciale (oltre che, come noto, degli immobili urbani a uso abitativo). Sono sei gli anni minimi stabiliti dalla legge per la durata dei contratti di affitto di immobili all'interno dei quali vengano svolte attività di artigianato, di commercio o di industria, mentre nove sono quelli per le locazioni delle attività alberghiere. 

2. A cosa serve l'indennità di avviamento per la locazione commerciale?

L'obiettivo più evidente è quello di compensare il conduttore risarcendolo per la perdita di clientela e la perdita di avviamento commerciale che potrebbero derivare dal suo spostamento.

3. In quali casi non è dovuta l'indennità di avviamento?

Sono previste delle circostanze nelle quali l'indennità di avviamento non è dovuta: per esempio, se il contratto è stato risolto per recesso o per disdetta del conduttore, ma anche se la risoluzione è giunta in seguito ad inadempimento del conduttore o all'apertura di una procedura fallimentare da parte del proprietario. Va notato, inoltre, che l'indennità non viene concessa per gli esercizi che si trovano all'interno dei villaggi turistici, degli hotel, delle aree di servizio stradali, degli aeroporti e delle stazioni ferroviarie. 
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