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Locazione: spoglio

del 12/10/2017
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CHE COS'È?

Locazione spoglio: definizione

Secondo l'articolo 1168 del codice civile, l'azione di spoglio può essere esercitata dal conduttore anche al termine della locazione e anche se l'intimazione di rilascio dell'immobile è stata convalidata. Anche dopo che il contratto di locazione è scaduto, infatti, il conduttore resta tale, pur non adempiendo all'obbligo di restituire l'immobile. Di conseguenza non può essere ritenuto un occupante senza titolo né può venire assimilato a chi detiene la cosa per motivi di ospitalità o di servizio (in questo caso l'azione di spoglio gli sarebbe preclusa); viceversa, resta un detentore qualificato per il quale la disponibilità dell'immobile non viene meno. 


COME SI FA

Qual è la posizione del locatore in merito?

Il locatore che in sede giurisdizionale ha ottenuto il titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile non può agire con azioni clandestine o violente, in modo diretto, per privare il conduttore - in misura parziale o totale - della disponibilità dell'immobile. Il locatore può decidere di non azionare il titolo con una scelta che è da reputarsi del tutto legittima; se, però, l'immobile non viene rilasciato, non esiste altro modo per interrompere il rapporto tra l'immobile e il locatario e rientrare in possesso dell'immobile stesso. Ecco perché la sola via che si può percorrere per ritrovare la disponibilità dell'immobile in seguito alla scadenza del contratto di locazione è il ricorso alla tutela giurisdizionale esecutiva da parte del locatore.


CHI

Il locatore e il locatario di un immobile.


FAQ

1. Che cosa accade in presenza di un contratto di locazione nullo?

Se un contratto di locazione è nullo, per esempio perché non è stato registrato, la consegna di un bene immobile deve essere considerata in ogni caso in grado di assicurare la qualità di detentore qualificato autonomo. Un detentore qualificato non è tale in virtù del diritto personale di godimento, così come un possessore non è tale in virtù dell'acquisto della proprietà o di un altro diritto reale di godimento: tali posizioni dipendono, invece, dal titolo grazie a cui i soggetti rientrano nella esclusiva disponibilità dei beni. Si rende protagonista di uno spoglio il conduttore che, essendo detentore qualificato della cosa locata, una volta che il rapporto è scaduto non si limita a negare la restituzione, ma giunge addirittura ad accampare un possesso. Se il conduttore nega la restituzione, invece, la conclusione è opposta, dal momento che in un caso del genere la conclusione della relazione giuridica con l'immobile per l'estinzione del diritto non implica una conclusione della relazione di fatto. Insomma, la detenzione qualificata comporta un potere di fatto sull'immobile che non dipende dal titolo contrattuale: è il cosiddetto ius detentionis.

2. Cosa sancisce la sentenza n. 18486 del 1° settembre del 2014 della II Sez. Civile della Corte di Cassazione a proposito dello spoglio?

La sentenza sancisce che dopo la scadenza di un contratto il conduttore che continua a occupare l'immobile fino al momento in cui il locatore non esegue il provvedimento di rilascio è tenuto a rispettare degli obblighi ben precisi che sono connessi al contratto stesso. Proprio per questa ragione il conduttore resta il detentore qualificato dell'immobile e ha il diritto di ricorrere alla tutela possessoria, come previsto dal comma 2 dell'articolo 1168 del codice civile. L'intervento del locatore che intende interrompere con azioni clandestine o violente il rapporto tra il conduttore e l'immobile presuppone un'attività di spoglio. Il locatore, ovviamente, da parte sua può decidere di non azionare il titolo esecutivo. 
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