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Contratti di locazione

del 28/06/2011
CHE COS'È?

Contratti di locazione: definizione

La locazione è il contratto con il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all'altra parte, il locatario, una cosa mobile o immobile dietro un corrispettivo, generalmente in denaro.
Sia il locatore che il locatario hanno degli obblighi reciproci. In particolar modo il locatore è tenuto a:
  • consegnare al locatario (o conduttore) il bene oggetto del contratto in buono stato di manutenzione. Se infatti la cosa locata è affetta da vizi, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo;
  • mantenere il bene in uno stato idoneo al suo utilizzo da parte del conduttore. In questo ambito rientrano, ad esempio, tutte le riparazioni necessarie ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore; 
  • garantire il pacifico godimento del bene del conduttore. In questo caso il locatore è tenuto a garantire il locatario dalle molestie arrecate da terzi e che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa. 
Il conduttore, a sua volta, si obbliga a:
  • prendere in consegna la cosa ed utilizzarla solo nei modi stabiliti nel contratto stesso; 
  • dare il corrispettivo entro e non oltre i termini convenuti con il locatore. 
Al termine del contratto deve restituire il bene nello stesso stato in cui l’ha ricevuto in principio. Il conduttore sarà infatti responsabile del danno arrecato al bene, anche se causato da altre persone che hanno avuto accesso alla cosa.

Avv. Vanda Cappelletti
Ordine degli Avvocati di Como 
Studio Legale Avvocato Vanda Cappelletti

COME SI FA
Il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta e sottoscritto in tutte le sue pagine da entrambe le parti (locatore e locatario). 
Per quanto riguarda i contratti di locazione d’immobili, la loro durata è per legge prevista in 4 anni più altri 4 in caso di locazione ai fini abitativi, mentre per immobili adibiti ad uso commerciale (magazzini, negozi o uffici) è stabilita una durata minima di 6 anni più ulteriori 6 (9 anni + 9 per le locazioni alberghiere).
Al termine del primo periodo (4, 6 o 9 a seconda della destinazione dell’immobile) il contratto si rinnova automaticamente per un altro periodo di pari durata e solo per particolari motivi il locatore può recedere dal contratto. È invece concesso ad entrambe le parti di disdettare il contratto al termine dei due periodi mediante invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno che l’altra parte deve ricevere almeno 6, 12 o 18 mesi prima della scadenza, secondo l’utilizzo. Se nessuna parte provvede alla disdetta, il contratto si intende rinnovato tacitamente per ulteriori due periodi.

CHI
In genere il contratto di locazione può essere disposto direttamente dalle parti, ma ci sentiamo di consigliare a chi legge di rivolgersi ad un legale. Molte infatti sono insidie che un contratto di locazione può celare (ad esempio molte volte si prevedono a carico del locatario spese che per legge devono necessariamente essere sostenute dal locatore). Consigliamo quindi, prima di sottoscrivere un qualsiasi tipo di contratto di locazione, di consultare un legale per una consulenza.

FAQ

La disdetta deve essere spedita o anche ricevuta entro il termine previsto?

Come atto unilaterale recettizio la disdetta per produrre i suoi effetti deve necessariamente essere ricevuta dal destinatario entro il termine indicato dalla scadenza: in caso di ritardo, è inefficace ed il contratto si rinnova alle medesime condizioni.
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