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Locazione commerciale

Ordine degli Avvocati di Milano

Aggiornato al 20/04/2012

CHE COS'È

Il contratto di locazione ad uso commerciale è previsto dall'articolo 27 della legge n. 392/78 con riferimento a immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ex articolo 2 della legge n. 326/68 ovvero ad attività di lavoro autonomo.
La durata normale di un contratto di locazione ad uso commerciale è di sei anni. Per attività alberghiere la durata normale del contratto di locazione è di nove anni. Il conduttore può sempre recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi, per gravi motivi e può essere pattuito contrattualmente che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi anche in difetto di gravi motivi.

Indennità di avviamento commerciale
L’articolo 34, legge 392 /78 dispone che, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianale e alberghiero che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (procedure concorsuali, ad esempio fallimento), il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27 legge 392/78 (ossia le attività industriali, commerciali e artigianali nonché di interesse turistico) a una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste nel caso in cui l'immobile venga da chiunque adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente e nel caso in cui il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuto pagamento dell'indennità. Nel giudizio relativo alla spettanza e alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente l'entità della somma reclamata o offerta e il pagamento dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.

Diritto di prelazione
E’ infine importante evidenziare che, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito a esercitare o meno il diritto di prelazione
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli (articolo 38 legge 392/1978). Nel caso in cui il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notifica, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.

COME SI FA

Il contratto di locazione ad uso commerciale va redatto per iscritto.
Il contratto di locazione ad uso commerciale è soggetto al pagamento dell’Imposta di Registro; in caso di durata pluriennale, l’imposta va versata per ogni anno di durata del medesimo.

CHI

Benché siano reperibili (ad esempio attraverso Internet) dei modelli di contratto di locazione, si consiglia comunque l’assistenza di un legale, soprattutto in caso di fattispecie "particolari" quali locazioni di immobili industriali.


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