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Locazione commerciale: durata

Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Olbia e Tempio

Aggiornato al 24/04/2012

CHE COS'È
Il contratto che ha ad oggetto la locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello dell'abitazione è comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato dal capo secondo della legge n. 392/1978 che ne regola, in particolare, la durata, la rinnovazione, il rilascio dell’immobile, l’aggiornamento del canone, l’indennità per perdita di avviamento, la sublocazione, la successione nel contratto, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto. Il contratto di locazione commerciale deve avere durata minima di 6 anni nel caso si tratti di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali, ad attività di interesse turistico e immobili adibiti all'esercizio di una professione o lavoro autonomo e ad attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche.
La durata del contratto non può essere inferiore ai 9 anni se l'immobile viene adibito ad attività alberghiera o attività teatrale.
Sono nulle le clausole contrattuali che prevedono una durata inferiore. Al termine di tali periodi, in mancanza di tempestiva disdetta, il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, mentre nel caso di attività alberghiera o turistica di nove anni in nove anni.
Il contratto di locazione commerciale non si rinnova se, 12 mesi prima della scadenza stessa, il locatore dia disdetta del contratto o nelle ipotesi in cui il locatore eserciti la possibilità di denegare la rinnovazione, ricorrendo in tal caso i presupposti previsti dalla legge.
Per le locazioni alberghiere o teatrali il termine di preavviso è di 18 mesi.
La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle. Il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza si esercita mediante l'invio di una disdetta, che deve essere motivata, redatta in forma scritta e inviata mediante lettera raccomandata.
COME SI FA
La durata minima della locazione è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio. Per le locazioni alberghiere la durata minima è di anni 9 + 9 anni di primo rinnovo obbligatorio. Alla prima scadenza però, rispettivamente dopo i primi sei o di nove anni, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo.
Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge.
E' ammesso che le parti prevedano comunque una durata superiore a quella legale però non superiore a 30 anni. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. La transitorietà è un requisito che deve essere indicato chiaramente nel contratto.
Il contratto di locazione commerciale non si rinnova se, 12 mesi prima della scadenza stessa, il locatore dia disdetta del contratto o nelle ipotesi in cui il locatore eserciti la possibilità di denegare la rinnovazione, ricorrendo in tal caso i presupposti previsti dalla legge.
Per le locazioni alberghiere o teatrali il termine di preavviso è di 18 mesi. La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle. Il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza si esercita mediante l'invio di una disdetta, che deve essere motivata, redatta in forma scritta ed inviata mediante lettera raccomandata.
CHI
Sono le parti del contratto di locazione che, sulla base delle reciproche esigenze e della legge, stabiliscono la durata del contratto di locazione commerciale. Infatti, secondo l’articolo 27, comma 5, legge n. 392/78, se nel contratto è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (ossia sei o nove anni).
La clausola contrattuale che prevede una durata inferiore è nulla (articolo 79, legge n. 392/78 ). Il contratto colpito da nullità relativa viene automaticamente integrato dalla norma di legge che disciplina la durata. Per contro, le parti sono libere di estendere la durata del contratto anche oltre i termini indicati dalla legge, incontrando però il limite trentennale imposto dall’articolo 1573 codice civile.
FAQ

Ho dato in affitto un locale commerciale di mia proprietà. A causa di sopravvenute esigenze, ho assolutamente necessità di rientrarne in possesso entro un paio di mesi. Devo riconoscere qualcosa al conduttore oltre le mensilità date in cauzione?

La norma stabilisce che la volontà di recedere deve essere comunicata almeno 12 mesi prima con lettera raccomandata AR. Inoltre, il conduttore ha diritto ad una indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (ex articolo 27, legge 392/78). Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari a quella sopra indicata se l'immobile di cui viene privato viene adibito alla stessa attività del conduttore uscente e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

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