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Locazione commerciale: durata

del 24/04/2012
CHE COS'È?
Il contratto che ha ad oggetto la locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello dell'abitazione è comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato dal capo secondo della legge n. 392/1978 che ne regola, in particolare, la durata, la rinnovazione, il rilascio dell’immobile, l’aggiornamento del canone, l’indennità per perdita di avviamento, la sublocazione, la successione nel contratto, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto. Il contratto di locazione commerciale deve avere durata minima di 6 anni nel caso si tratti di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali, ad attività di interesse turistico e immobili adibiti all'esercizio di una professione o lavoro autonomo e ad attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche.
La durata del contratto non può essere inferiore ai 9 anni se l'immobile viene adibito ad attività alberghiera o attività teatrale.
Sono nulle le clausole contrattuali che prevedono una durata inferiore. Al termine di tali periodi, in mancanza di tempestiva disdetta, il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, mentre nel caso di attività alberghiera o turistica di nove anni in nove anni.
Il contratto di locazione commerciale non si rinnova se, 12 mesi prima della scadenza stessa, il locatore dia disdetta del contratto o nelle ipotesi in cui il locatore eserciti la possibilità di denegare la rinnovazione, ricorrendo in tal caso i presupposti previsti dalla legge.
Per le locazioni alberghiere o teatrali il termine di preavviso è di 18 mesi.
La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle. Il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza si esercita mediante l'invio di una disdetta, che deve essere motivata, redatta in forma scritta e inviata mediante lettera raccomandata.

COME SI FA
La durata minima della locazione è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio. Per le locazioni alberghiere la durata minima è di anni 9 + 9 anni di primo rinnovo obbligatorio. Alla prima scadenza però, rispettivamente dopo i primi sei o di nove anni, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo.
Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge.
E' ammesso che le parti prevedano comunque una durata superiore a quella legale però non superiore a 30 anni. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. La transitorietà è un requisito che deve essere indicato chiaramente nel contratto.
Il contratto di locazione commerciale non si rinnova se, 12 mesi prima della scadenza stessa, il locatore dia disdetta del contratto o nelle ipotesi in cui il locatore eserciti la possibilità di denegare la rinnovazione, ricorrendo in tal caso i presupposti previsti dalla legge.
Per le locazioni alberghiere o teatrali il termine di preavviso è di 18 mesi. La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle. Il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza si esercita mediante l'invio di una disdetta, che deve essere motivata, redatta in forma scritta ed inviata mediante lettera raccomandata.

CHI
Sono le parti del contratto di locazione che, sulla base delle reciproche esigenze e della legge, stabiliscono la durata del contratto di locazione commerciale. Infatti, secondo l’articolo 27, comma 5, legge n. 392/78, se nel contratto è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (ossia sei o nove anni).
La clausola contrattuale che prevede una durata inferiore è nulla (articolo 79, legge n. 392/78 ). Il contratto colpito da nullità relativa viene automaticamente integrato dalla norma di legge che disciplina la durata. Per contro, le parti sono libere di estendere la durata del contratto anche oltre i termini indicati dalla legge, incontrando però il limite trentennale imposto dall’articolo 1573 codice civile.

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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

antonella

12/12/2011 01:20:05

Non si capisce che cosa succede alla seconda scadenza del contratto.
Si può aumentare il canone? Diminuirlo? In che percentuale?
Può l'inquilino utilizzare la facciata del piano superiore non di sua pertinenza, per l'applicazione di canne fumarie, condizionatori, insegne...senza preavviso e senza alcuna attenzione ai distubi arrecati (effluvi maleodorantivibrazioni, rumori, )Può utilizzare il terrazzo non di sua pertinenza per installare apparecchi, recipienti...
Come reagire se mostra insensibilità alle proteste anche dei vicini?
<grazie

Anna

20/02/2012 15:53:47

Anke io vorrei delucidazioni.....ho capito che al 11esimo anno posso mandare lettera di disdetta x poi poter aumentare il canone....ma se il conduttore non accetta che succede? Devo dargli le 18 mensilita' o posso a quel punto far valere ancora il vecchio contratto? ufff grazie mille

Buno

27/03/2012 13:45:34

Tra 4 anni mi scadono i 12 anni di contratto commerciale, ora il locale è stato messo in vendita a un prezzo alto, il proprietario mi ha proposto l'acquisto, in caso contrario mi raddoppierà l'affitto tra 4 anni. Come mi devo comportare?

Maria

09/05/2012 16:44:07

Salve, io ho in corso un contratto di locazione commerciale della durata di 6 anni. Ho dei grossi problemi con i vicini di casa: hanno dei bambini che fanno del rumore tremendo a tutte le ore (tranne al mattino quando sono a scuola), tanto che spesso e volentieri non riesco a lavorare come si dovrebbe. Mi sono lamentata con loro ma non c'è verso, dicono che non possono impedire ai bambini di muoversi, idem con la padrona del locale.
Sono allo stremo! Posso fare disdetta prima dei 6 mesi concordati? Non ne posso più!!
Attendo vostro consiglio. Grazie

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