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Locazione commerciale: vizi

del 12/07/2017
CHE COS'È?

Locazione commerciale vizi: definizione

L'articolo 1578 del Codice Civile specifica che nel caso in cui la cosa locata al momento della consegna sia caratterizzata da vizi che riducono in maniera significativa la sua idoneità all'utilizzo che è stato stabilito il conduttore ha la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto: il locatore, a sua volta, deve risarcire i danni provocati dai vizi della cosa al conduttore, a meno che non sia in grado di dimostrare che al momento della consegna ignorava tali vizi senza colpa. 


COME SI FA

Come si possono evitare le conseguenze derivanti dai vizi nella locazione commerciale?

Prima di firmare un accordo di locazione a uso commerciale, è consigliabile verificare se il locale è adatto a essere locato e se ha le caratteristiche - sia dal punto di vista amministrativo che dal punto di vista fisico - indispensabili per permettergli di venire destinato all'utilizzo specifico che il conduttore ha in mente. La prima valutazione può essere ritenuta astratta, mentre la seconda valutazione può essere ritenuta concreta. Inoltre, è opportuno accertare se vi siano degli ostacoli rispetto alla destinazione: per esempio, nel caso in cui si abbia intenzione di adibire a discoteca un locale che si trova al piano terra di un condominio, è opportuno controllare se il regolamento di condominio consenta tale possibilità. Altrettanto importante è scoprire se, in caso di necessità, sarà possibile effettuare dei lavori per l'ottenimento dei permessi del caso.


CHI

I locatori e i locatari di un immobile destinato a uso commerciale.


FAQ

1. Quali possono essere le conseguenze dei vizi di una locazione commerciale?

Nel caso in cui prima della stipula del contratto non si effettui un accurato studio della situazione, in presenza di problemi è necessario scoprire se le responsabilità spettino al locatore o al conduttore: potrebbe accadere che l'attività che è già stata avviata nel locale non possa più essere proseguita, e in tal caso occorre stabilire a quali delle due parti in causa deve essere addebitata la colpa. Tali responsabilità non hanno valore solo sotto il profilo giuridico, ma anche e soprattutto sotto il profilo economico. Il conduttore rischia di vedere svanire l'investimento iniziale, o comunque di doverne effettuare un altro con un evidente incremento dei costi che erano stati preventivati; il locatore, dal canto suo, oltre a rischiare di non usufruire della rendita che proverrebbe dal canone corre addirittura il pericolo di rimetterci dovendo risarcire i danni al conduttore nell'eventualità in cui il vizio del bene venga imputato a lui.

2. Quali sono gli aspetti che devono essere presi in considerazione nella stesura di un contratto di locazione commerciale?

Il conduttore può inserire nel contratto una clausola tramite cui il proprietario assicuri che l'immobile può essere destinato all'utilizzo preventivato: se il proprietario assume su di sé tutti i rischi che potrebbero derivare dall'impossibilità che ciò avvenga, magari perché non può essere concessa un'autorizzazione amministrativa, è ovvio che la responsabilità deve cadere sul proprietario stesso. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, nel contratto non si stabilisce nulla in merito, eccezion fatta per la destinazione del locale. In tal caso, è indispensabile distinguere tra i certificati generali (quelli che hanno a che fare con l'immobile in sé, come per esempio il certificato di agibilità), che rientrano nella responsabilità del proprietario, e i certificati specifici per l'attività, che - invece - rientrano nella responsabilità del conduttore. 
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