Locazione commerciale processo ordinario: definizione
La tutela ordinaria della locazione commerciale, così come
di tutta la materia locatizia, è sottoposta al cosiddetto rito ordinario, cioè
il rito locatizio. Questa tutela processuale è diversa dal
rito speciale, che è costituito dal procedimento di convalida di sfratto, e
riguarda numerosi ambiti di applicazione: per esempio, l'esistenza di un
contratto, la sua efficacia o la sua validità, ma anche la manutenzione di un
immobile locato e la sua riparazione. Inoltre, rientrano nel processo ordinario
anche gli accertamenti dei rapporti contrattuali (in relazione al canone e alla
durata), l'invalidità dei contratti, la loro risoluzione per qualunque motivo,
la loro nullità e la loro efficacia, senza dimenticare le prestazioni dovute in
relazione al pagamento degli oneri accessori e l'adempimento delle più
importanti obbligazioni che derivano dai contratti.
Quale disciplina si applica in un processo ordinario che coinvolge
la locazione commerciale?
Il rito locatizio ordinario presuppone il ricorso alla
disciplina del processo del lavoro. Ciò comporta che, in seguito al deposito
degli atti introduttivi del giudizio non è possibile fornire nuovi mezzi di prova,
anche se il comma III dell'articolo 447 bis del Codice di Procedura Civile
stabilisce che il giudice ha la facoltà di ammettere qualunque mezzo di prova
in qualunque momento. Per superare le preclusioni iniziali, ad ogni modo, il
mezzo di prova deve essere rilevante; inoltre, non lo si può ammettere dopo che
la discussione orale è cominciata, così che la controparte abbia l'opportunità
di averne una cognizione adeguata.
Il giudice del luogo in cui è situato l'immobile locato.
1. Chi è competente in un processo ordinario per la locazione commerciale?
In materia locatizia la competenza spetta al tribunale in
composizione monocratica, mentre dal punto di vista territoriale è del
giudice del luogo in cui l'immobile locato è situato. Ciò vuol dire che per
proporre una domanda è necessario presentare un ricorso al giudice competente.
Poiché, come detto, a valere sono le norme del rito del lavoro, è necessario
che nel ricorso introduttivo, così come nella memoria difensiva eventualmente
proposta, vengano evidenziate tutte le difese e siano specificati i documenti e
i mezzi di prova di cui le parti intendono usufruire. Inoltre, il processo
ordinario è un rito che si contraddistingue per una cadenza temporale molto
inferiore rispetto agli altri giudizi, e anche l'attività processuale ne risente
risultandone contratta.
2. Quali sono le procedure da rispettare nella presentazione del ricorso?
Nel ricorso devono essere esposti i fatti e tutti gli elementi di diritto a
partire dai quali la domanda viene fondata, senza tralasciare le conclusioni
relative. Se non vengono specificati i mezzi di prova a cui ci si riferisce, il
ricorso decade in automatico. Dopo che il ricorso è stato
depositato, in calce il giudice chiamato a trattare la causa redige entro
cinque giorni dal deposito il decreto con cui l'udienza viene fissata. Tanto il
decreto di fissazione dell'udienza quanto il ricorso devono essere notificati
al convenuto entro i dieci giorni seguenti la data in cui il decreto è stato
pronunciato. L'intervallo di tempo che deve trascorrere dalla notifica
all'udienza di discussione deve essere almeno di trenta giorni. Lo svolgimento
della causa - fermo restando che le parti sono tenute a comparire all'udienza
di discussione personalmente - avviene secondo le cadenze tipiche del rito del
lavoro. Il giudice, dopo avere portato a termine tutte le attività istruttorie
del caso, legge il dispositivo della sentenza in udienza.
