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Locazione commerciale: cessione del contratto


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Aggiornato al 20/04/2012

CHE COS'È
Il codice civile all’articolo 1406 definisce la cessione del contratto come quell’atto in cui ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive.
Il terzo cessionario subentra nel contratto originario con il locatore. Affinché possa perfezionarsi la cessione occorre il coinvolgimento di tutti e tre i soggetti interessati.
COME SI FA
La cessione di contratti di locazione commerciale è regolamentata dall’articolo 36 della legge 392/78.
L’articolo prevede che tale cessione possa avvenire anche senza il consenso del locatore, purché venga ceduta o affittata l’azienda ivi esercitata. Per essere ciò opponibile al locatore, il conduttore iniziale deve darne comunicazione a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento ed eventualmente, entro 30 giorni, il locatore, per gravi motivi, può opporsi.
I gravi motivi devono riguardare la persona del nuovo locatore, la sua affidabilità e la sua posizione economica.
L’opposizione non impedisce il perfezionarsi del negozio di cessione già concluso, configura solo una contestazione di inadempimento, ove sussistono gravi motivi, sicché la relativa azione è preordinata alla pronuncia della risoluzione della locazione idonea a far venir meno la cessione stessa.
L’articolo 36 è una norma inderogabile con la conseguenza che un patto preventivo contenente la rinuncia del conduttore ad avvalersi della facoltà di cedere il contratto è da ritenersi nulla. Mentre non è da ritenersi nulla la pattuizione che preveda il diritto di prelazione del locatore in caso di cessione dell’azienda (Cassazione 29.07.04 n. 14495).
Il proprietario dell’immobile, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni contrattuali.
La Cassazione ha sancito che la responsabilità del conduttore cedente ha carattere eventuale e di natura sussidiaria, essendo subordinata all’inadempimento del cessionario. La sussidiarietà non esclude comunque la solidarietà dell’obbligazione, purché abbia ad oggetto la medesima prestazione (Cassazione del 21.10.95 n. 10968; del 16.09.04 n. 18653). Gli atti con i quali il locatore abbia interrotto la prescrizione nei confronti del cessionario hanno effetto anche nei confronti del cedente trovando applicazione all’articolo 1310 del codice civile (Cassazione del 9.11.06 n. 23914).
CHI
Il conduttore originario deve comunicare al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento l’avvenuta cessione.
Il cessionario deve provvedere a versare l’imposta di registro di euro 67 a mezzo F23 con codice tributo 110T e presentare la ricevuta del pagamento l’Agenzia delle Entrate ai sensi articolo 17 – 5 decreto del Presidente della Repubblica 131/86.

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