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Perdita dell'avviamento commerciale

del 14/11/2012
CHE COS'È?

Perdita dell'avviamento commerciale: definizione

Il capo II della Legge n. 392 del 1978 è dedicato alla “Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione”; nello specifico, l’art. 34 della medesima disposizione di legge prevede, tra l’altro, che nei casi di cessazione del rapporto di locazione, non dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure concorsuali previste dalla legge, il conduttore ha diritto, per determinate attività (industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili), ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Tale indennità trova applicazione purché non si incorra nei limiti di cui all’art. 35 della medesima legge, ove è prevista la inapplicabilità di quanto statuito dall’art. 34 in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. L’indennità, tra l’altro, non risulta dovuta se la locazione cessa per fatto posto in essere dal conduttore (i.e. risoluzione di inadempimento per mancato pagamento del canone di locazione) o per comportamento dello stesso (i.e. disdetta).

COME SI FA
Il conduttore può esigere il pagamento dell’indennità dal momento della cessazione del rapporto (tale diritto si prescrive nel termine ordinario di 10 anni) ed ha diritto di trattenere l’immobile fin quando non riceve il pagamento dell’indennità. Soltanto a seguito del pagamento dell’indennità, invece, il locatore può procedere all’azione esecutiva di rilascio dell’immobile per finita locazione (art. 34, comma 3, Legge n. 392/1978). Il locatore non può sottrarsi al pagamento dell’indennità provando l’assenza del danno: ciò in quanto l’indennità deve essere corrisposta indipendentemente della prova dell’esistenza di un avviamento o di un danno effettivo conseguente al rilascio dell’immobile. Il conduttore non può rinunciare al momento della stipulazione del contratto all’indennità, a pena di nullità di tale patto (art. 79 Legge n. 392/1978). Tuttavia la giurisprudenza renderebbe valida la rinuncia in detta sede ove essa sia controbilanciata dal riconoscimento al conduttore di un diritto o vantaggio economico (i.e. riduzione del canone; riconoscimento di un diritto di prelazione per l’acquisto). La giurisprudenza ammette, inoltre, che il conduttore possa rinunciare all’indennità nel corso del rapporto e alla cessazione della locazione, a seguito di un accordo transattivo col locatore ed a fronte della concessione al conduttore di determinati vantaggi quali ad esempio: una proroga del rapporto o una modifica del contratto sulla base di reciproche concessioni; riduzione del canone o concessione del diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile; differimento dell’esecuzione o del rilascio, etc.

CHI
A tale riguardo corre l’obbligo di precisare, oltre a tutto quanto già riferito, che il ridetto art. 34 della Legge n. 392/1978, al comma 4, prevede che nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, sono le medesime parti ad avere l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado; ciò consentirebbe, salvo conguaglio all'esito del giudizio, di dare esecuzione al provvedimento di rilascio dell'immobile.

FAQ

Sono previste ulteriori indennità successivamente alla cessazione del contratto di locazione?

L’art. 34, comma 2, Legge n. 392/1978 prevede espressamente che, allorquando prima che sia decorso un anno dalla cessazione del contratto di locazione il locatore o un terzo riutilizza l’immobile al fine di esercitare la stessa attività o un’attività affine a quella già esercitata dal conduttore, il locatore deve pagare al conduttore stesso un’ulteriore indennità a titolo di risarcimento, di importo uguale a quella per la perdita dell’avviamento (il conduttore può altresì esigere il pagamento dal momento in cui ha inizio la nuova utilizzazione dell’immobile; Cass. n. 16690/2002).
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