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Locazione commerciale: danni

del 14/04/2017
CHE COS'È?

Locazione commerciale danni: definizione

In molti casi ci si può trovare in presenza di un contratto di locazione non eseguibile o non proseguibile per un'infinita serie di motivi. Sono queste le situazioni in cui un soggetto può chiedersi se insieme alla risoluzione del contratto e la relativa cessazione del pagamento di canoni o di ricezione del pagamento dei canoni sia possibile anche chiedere ed ottenere un risarcimento dei danni derivanti dalla situazione di disagio che si è venuta a creare.
Questa domanda ha ovviamente una risposta positiva ma va comunque distinta la posizione del proprietario dell'immobile da quella dell'inquilino. Il danno risarcibile può consistere:
• nel ricevere la prestazione economica dovuta (ad esempio gli oneri condominiali con interessi e svalutazione monetaria annessi e/o pagamenti di canoni arretrati successivamente ad un caso di morosità da parte dell'inquilino);
• nel ricevere la prestazione economica dovuta con aggiunto un ulteriore risarcimento.
Nel secondo caso la risposta agli eventuali dubbi che possono sorgere legittimamente in merito non è certamente unica ma deve essere conseguente ad una valutazione da effettuare caso per caso.
Soprattutto è necessario valutare se è possibile configurare o prefigurare il rapporto causa-effetto tra la situazione da cui deriva il danno (ad esempio mancato pagamento del canone di locazione) ed il contratto di locazione in essere.

COME SI FA

Locazione commerciale: danni da mancato pagamento del canone

Nel caso in cui si sia in presenza di una morosità dell'inquilino è possibile ipotizzare un risarcimento danni per responsabilità dell'inquilino legato al mancato pagamento di oneri e di canoni di locazione. In pratica si deve comunque dimostrare che la situazione imprevista che si è venuta a creare ha impedito al proprietario di sostenere le spese necessarie al mantenimento ottimale dell'abitazione.
Occorre tuttavia dimostrare la mancanza di entrate alternative da parte del proprietario, soprattutto per quel che concerne il pagamento degli oneri. In questo caso il proprietario, durante l'insorgenza di una situazione di morosità da parte dell'inquilino, si accontenta della liberazione dell'immobile con una semplice risoluzione del contratto a causa di morosità. Semplicemente il proprietario si ritiene già soddisfatto se può liberare rapidamente l'immobile ed ottenere il pagamento dei canoni di affitto non pagati con aggiunta di interessi e di svalutazione monetaria.
Queste due componenti aggiuntive non sono da considerare come secondarie, dal momento che durante il periodo di mancato pagamento del canone di locazione da parte dell'inquilino il proprietario può aver dovuto corrispondere l'importo delle tasse sul canone che comunque non ha percepito.
L'aspetto legato al rimborso delle somme non percepite dal proprietario può essere anche risolto pacificamente dalle parti con un accordo successivo alla liberazione dell'immobile dato in locazione, anche attraverso un piano di ammortamento in rate mensili da sottoporre però alla redazione di un atto scritto che attesti l'avvenuto accordo.

CHI

Locazione commerciale: danni da occupazione o da ritardo nella restituzione

Ci sono alcune ipotesi in cui lo stesso legislatore certifica un danno particolare derivante da contratto di affitto, identificando le modalità di calcolo dello stesso. Ecco quindi che ci si può riferire all'indennità di occupazione per l'eventuale ritardo nella restituzione dell'immobile da parte del locatario in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione e di successiva richiesta di liberazione alla scadenza pattuita.
Se è vero che questa evenienza avviene raramente, è altrettanto vero che quando questa avviene l'inquilino deve al proprietario una somma di denaro pari al canone di locazione e legata al danno derivante dal ritardo nella restituzione dell'immobile.
Ovviamente in caso di contestazione l'indennità di occupazione sarà relativa alla decisione sulla quantum.
Nelle situazioni in cui sussistano ulteriori danni come, ad esempio, l'impossibilità di concludere altri contratti di locazione a causa dell'occupazione ancora in corso dell'immobile l'inquilino dovrà pagare una somma di denaro per rimborsare il danno e stabilita nelle opportune sedi.

Cosa succede nel caso di mancata manutenzione del bene?

Così come l'impossibilità di concludere altri contratti, magari più vantaggiosi, anche la mancata manutenzione del bene locato è in grado di produrre un risarcimento del danno: questo va inteso come danno derivante dalla non avvenuta riparazione o come recupero delle somme che erano state anticipate per la riparazione del danno.

FAQ

1. In cosa consiste l'indennità di avviamento?

Il discorso relativo all'indennità di avviamento è diverso da quello della mancata manutenzione, dal momento che la legislazione cerca di disincentivare in tutti i modi la fine del contratto di affitto, prevedendo a carico del proprietario ed a favore del conduttore un'indennità di avviamento. Questa viene intesa a risarcire la perdita dei clienti causata dalla negligenza del proprietario nei confronti dell'inquilino. È importante notare come il numero dei clienti e la loro provenienza risulti irrilevante al fine del calcolo da effettuare per decifrare l'ammontare del risarcimento da indennità di avviamento, così come risulta irrilevante anche lo spostamento in un'altra località.

2. L'indennità di avviamento è dovuta nel caso in cui il locatore non sia più in possesso delle licenze necessarie?

Nei casi in cui il locatore non possegga più le licenze necessarie ad esercitare quel tipo specifico di attività (perché abusivo o per riconsegna delle stesse) l'indennità di avviamento non è dovuta.
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