Locazione commerciale: rinnovazione

Secondo l’articolo 28 della legge n. 392 del 1978 (“Rinnovazione del contratto”), i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo relativi ad immobili nei quali siano esercitate una delle attività di seguito descritte si rinnovano tacitamente dI sei anni in sei anni, e per quelli adibiti ad attività alberghiera di nove in nove.

Alla prima scadenza però, rispettivamente dopo i primi sei o nove anni, le parti contrattuali possono esercitare la facoltà di diniego del rinnovo del contratto di locazione.

In particolare, ove il contratto di locazione abbia ad oggetto immobili adibiti (i) ad attività industriali, commerciali ed artigianali, (ii) all'esercizio di una professione o lavoro autonomo o (iii) ad attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, la durata dello stesso non può essere inferiore a sei anni e l’eventuale rinnovazione in occasione della prima scadenza sarà per un ulteriore periodo di sei anni e così di seguito alle successive scadenze.

Qualora, invece, oggetto della locazione siano immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, il contratto non potrà avere una durata inferiore a nove anni e l’eventuale rinnovazione dello stesso sarà di nove anni in nove anni. La dottrina prevalente è concorde nel ritenere che la rinnovazione tacita del contratto dà luogo ad un nuovo rapporto di contenuto identico a quello già in vigore e che, pertanto, salvo diverso accordo tra le parti, la nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente.

La disdetta deve essere inviata 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 in caso di locazione alberghiera). La disdetta va inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In caso di di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni (9 anni in caso di locazione alberghiera).

Il successivo articolo 29 legge n. 392/78, per quanto attiene alla prima scadenza contrattuale, consente al locatore di negare il rinnovo in presenza di alcuni specifici motivi:

La disdetta negoziale non è libera, ma condizionata all’effettiva sussistenza dei presupposti di legge, i quali devono essere espressamente indicati, a pena di nullità, nella comunicazione intesa a denegare il rinnovo, da inviarsi al conduttore negli stessi termini della disdetta.

E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Entrambe le parti – tanto il locatore quanto il conduttore – hanno facoltà di impedire la rinnovazione del contratto di locazione e, dunque, di cessare alla scadenza il rapporto obbligatorio intercorrente tra le stesse.