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Locazione commerciale: convalida di licenza o sfratto

del 24/04/2012
CHE COS'È?

Locazione commerciale convalida di licenza o sfratto: definizione

Il contratto di locazione è disciplinato nel Libro IV, Titolo III, Capo VI del codice civile. La locazione è il contratto col quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all’altra, il conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (articolo 1571 codice civile).
Si ha uso diverso da quello di abitazione quando l’immobile dato in locazione viene adibito: ad attività industriali, commerciali e artigianali; ad attività di interesse turistico; ad attività di lavoro autonomo; ad attività alberghiere (articolo 27 legge 392/1978); ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; a sedi di partiti e sindacati (articolo 42 legge 392/78). Si ha uso diverso da quello di abitazione anche nel caso di contratti di locazione stipulati dallo Stato e da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori (articolo 42 legge 392/1978).
Per questo tipo di locazioni, la durata minima del rapporto è stabilita in 6 anni (9 anni per le attività alberghiere) e la rinnovazione alla prima scadenza può essere negata dal locatore soltanto nei casi tassativamente stabiliti dall’articolo 29 legge 392/1978: (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza) "Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
  • a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  • c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
  • d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c)”.
Ai sensi dell’articolo 79 legge 392/1978 è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto (nonché a superare i limiti di indicizzazione del canone) e per effetto della regola generale di cui agli articoli 1339 e 1419, comma 2, codice civile, richiamata, per la parte che qui interessa, anche dall’articolo 27, comma 4, della legge 392/78, le norme imperative (sulla durata minima del rapporto come sui limiti di indicizzazione del canone, eccetera) sostituiscono le clausole difformi eventualmente pattuite tra le parti. Il comma 2 dello stesso articolo 79 prevede che il conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, possa "ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge".
Può essere pattuita la facoltà per il solo conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione (articolo 27, comma 7, legge 392/1978). Qualora ricorrano gravi motivi, tuttavia, il conduttore, a prescindere dalle previsioni contrattuali, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi. La Corte di Cassazione è intervenuta anche di disdetta intimata dal locatore al conduttore alla prima scadenza contrattuale senza l’osservanza dei termini e non motivata a norma dell’articolo 29 della legge 392 del 1978, quindi "inidonea di per sé sola a produrre gli effetti suoi propri": tale disdetta "determina, tuttavia, in caso di adesione del conduttore, la cessazione del rapporto locativo alla data bilateralmente concordata" (Corte di Cassazione, Sezione III, 14/6/2004, n. 11232). Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (di nove anni in nove anni per le attività alberghiere), salvo disdetta (con le limitazioni già dette per la prima scadenza contrattuale) da comunicarsi all’altra parte almeno 12 mesi (18 mesi per le attività alberghiere) prima della scadenza.
Il conduttore imprenditore che nell’immobile locato svolga attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (tranne che si tratti di immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici: articolo 35), da un lato, ha diritto a ricevere alla cessazione del rapporto di locazione un’indennità (per perdita di avviamento) commisurata all’ultimo canone corrisposto (la misura è raddoppiata quando l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività affini a quelle che vi svolgeva il conduttore uscente), e, dall’altro, ha diritto di prelazione sia nel caso che il proprietario intenda vendere l’immobile (articolo 38, con possibilità di riscatto: articolo 39), sia nel caso che intenda locarlo a terzi (articolo 40, con possibilità di riprendere il rapporto contrattuale).
Ai sensi dell’articolo 39, "Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa".
Ai sensi del primo comma dell’articolo 447-bis del codice di procedura civile, le controversie in materia di locazione (e di comodato) di immobili urbani (nonché quelle di affitto di aziende) sono disciplinate dalle norme, contenute nel titolo IV del secondo libro del codice di procedura civile, dettate per la disciplina delle controversie di lavoro, mentre le disposizioni contenute agli articoli 657 – 669 del codice di procedura civile trattano le controversie in materia di convalida di sfratto

COME SI FA
Gli articoli 657-669 del codice di procedura civile, nell’ambito della disciplina dei procedimenti sommari, trattano del "procedimento per convalida di sfratto", ossia di un processo che consente al locatore di ottenere celermente dal Giudice una ordinanza costituente titolo esecutivo. Tali articoli disciplinano: la licenza per finita locazione, che si intima al conduttore prima della scadenza del contratto al fine di ottenere un titolo esecutivo da utilizzare nel caso in cui, scaduto il contratto, il conduttore non intenda rilasciare l’immobile; lo sfratto, che si intima una volta scaduto il contratto senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile; lo sfratto per morosità, che si intima nei casi di mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.
Il procedimento inizia quindi con l’intimazione del locatore da notificarsi al conduttore con contestuale citazione per la convalida dinanzi al Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.
La citazione per la convalida, tra l’altro (articolo 660 codice di procedura civile), deve contenere l’avvertimento al convenuto che, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il Giudice convaliderà la licenza o lo sfratto.
La costituzione in giudizio delle parti avviene con il deposito in cancelleria dell’intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al Giudice in udienza (articolo 660, comma 5, codice di procedura civile). Ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste dagli articoli 663-666, è sufficiente la comparizione personale dell’intimato. L’intimazione perde invece efficacia se all’udienza fissata nell’atto di citazione il locatore non compare (articolo 662 codice di proceudra civile).
Se all’udienza non compare l’intimato o comparendo non si oppone il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva (articolo 663 codice di procedura civile). Il Giudice, tuttavia, deve ordinare che sia rinnovata la citazione nel caso in cui risulti o appaia probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.
La formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla data dell'opposizione nel caso che l'intimato non sia comparso. Ove lo sfratto sia stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste; in tal caso il Giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione (articolo 663, codice di procedura civile).
Laddove, invece, l’intimato compare e fa opposizione all’intimazione, il giudizio si trasforma in un normale processo di cognizione (articolo 667 codice di procedura civile), ma se l’opposizione non è fondata su prova scritta ovvero non sussistono gravi motivi, il Giudice convalida l’intimazione pronunziando ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto (articolo 665 codice di procedura civile). Tale ordinanza può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese. Il locatore, con lo stesso atto, può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio ed in tal caso il Giudice emette decreto ingiuntivo (articolo 664 codice di procedura civile). Ai sensi dell’articolo 666 codice diprocedura civile "Se è intimato lo sfratto per mancato pagamento del canone, e il convenuto nega la propria morosità contestando l'ammontare della somma pretesa, il Giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere all'uopo al convenuto un termine non superiore a venti giorni. Se il conduttore non ottempera all'ordine di pagamento, il Giudice convalida l'intimazione di sfratto e, nel caso previsto nell’articolo 658, pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni". Se, invece, il locatore non chiede il pagamento dei canoni, la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi (articolo 669 codice di procedura civile).
L’articolo 30 della legge 392/78, sotto la rubrica "Procedura per il rilascio", detta invece le regole di un procedimento finalizzato a consentire il rilascio dell’immobile a seguito dell’esercizio – da parte de locatore – del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza. "Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'articolo 447-bis del codice di procedura civile", ossia mediante ricorso al Tribunale nella cui circoscrizione è posto l'immobile (sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio). Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il Giudice, a istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio, la quale costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Nel caso invece di opposizione del convenuto il Giudice è tenuto a esperire il tentativo di conciliazione. Se il tentativo di conciliazione – esperito – riesce, il relativo verbale costituisce titolo esecutivo.
Ove, invece, il tentativo di conciliazione non riesca, ovvero nel caso di contumacia del convenuto, si procederà a norma degli articoli 420 e seguenti codice di procedura civile.. Ai sensi dell’articolo 30, legge 392/78, "Il Giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo".
La disdetta per finita locazione alla prima scadenza, se intimata dal locatore ai sensi dell'articolo 657 codice di procedura civile, anziché con il ricorso previsto dall'articolo 30 della legge 392/78, ora descritto, comporta la necessità di modifica del rito onde accertare l'esistenza del motivo di diniego del rinnovo, con la conseguenza che, se il Giudice, senza modificare il rito stesso, emette, in assenza del conduttore, ordinanza di convalida, questa ha natura di sentenza, impugnabile con ordinario atto di citazione.

CHI
Una volta intervenuta la comunicazione con cui dichiara di voler conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato e a fronte del rifiuto del conduttore di rilasciare l'immobile, sarà il locatore a convenire il conduttore in giudizio, promuovendo procedura per il rilascio.

FAQ

Cosa succede in caso di cessazione del rapporto di locazione in caso di svolgimento di servizi pubblici essenziali?

Ai sensi dell’articolo 34 legge 392/1978, "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27 che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27 (industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico), ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità". E "Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente".
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