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Locazione commerciale: riscatto

del 26/04/2012
CHE COS'È?

Locazione commerciale riscatto: definizione

In materia di locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione (cosiddette locazioni commerciali), la normativa di riferimento per il diritto di riscatto del conduttore è costituita dall’articolo 39 della legge n. 392 del 1978.
Il diritto di riscatto (o retratto) è lo strumento predisposto dal legislatore in favore del conduttore avente diritto di prelazione, a salvaguardia di tale ultimo diritto, in caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile a terzi da parte del locatore in violazione del diritto di prelazione.
Il diritto di riscatto spetta nelle seguenti ipotesi legali:
  1. qualora il proprietario/locatore dell’immobile non provveda alla notifica della denuntiatio al conduttore e venda l’immobile locato direttamente a terzi, ove per denuntiatio deve intendersi la comunicazione con cui il locatore ha l’obbligo di informare il conduttore circa la propria intenzione di vendere l’immobile e di indicare il corrispettivo e tutte le altre specifiche condizioni alle quali la prospettata compravendita deve essere conclusa, con l’invito al conduttore a esercitare il diritto di prelazione, vale a dire il diritto di acquistare l’immobile, alle condizioni comunicategli, con “preferenza” rispetto all’eventuale terzo acquirente;
  2. qualora il corrispettivo indicato al conduttore nella denuntiatio sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile stipulato con il terzo acquirente.
In aggiunta alle suddette ipotesi, la giurisprudenza ha riconosciuto la sussistenza del diritto di riscatto altresì:
  • nell’ipotesi in cui il proprietario/locatore, dopo la denuntiatio, trasferisca a terzi la proprietà dell’immobile locato in pendenza del termine concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione (termine che è fissato dalla legge in sessanta giorni dalla ricezione della denuntiatio);
  • laddove il proprietario/locatore perfezioni la vendita dell’immobile con terzi, nonostante l’avvenuto esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore.
Mediante il riscatto, il conduttore subentra unilateralmente al terzo acquirente (e ad ogni altro successivo avente causa), sostituendosi ad esso nella posizione di titolarità dell’immobile e acquistandone la proprietà con effetto retroattivo a partire dalla data della stipulazione della compravendita intervenuta tra il locatore e il terzo acquirente.
Mette conto evidenziare che i diritti di prelazione e riscatto non si applicano, a norma dell’articolo 41, comma 2 della legge n. 392 del 1978, in relazione ai rapporti di locazione aventi a oggetto immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, e a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

COME SI FA
Il diritto di riscatto si esercita mediante una dichiarazione unilaterale di volontà indirizzata al terzo acquirente (o ad ogni altro successivo avente causa), che può essere formulata sia in via giudiziale con un atto di citazione, sia in via stragiudiziale con un qualsiasi atto scritto. In entrambi i casi, l’atto deve pervenire ed essere ricevuto dal terzo acquirente (o successivo avente causa) entro il termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita.
Tale termine è pacificamente considerato come un termine di decadenza, la cui infruttuosa decorrenza produce un effetto preclusivo assoluto per il conduttore, senza che possano assumere rilievo le circostanze oggettive o soggettive dalle quali sia dipeso il mancato rispetto del termine. Il conduttore deve, pertanto, ritenersi gravato dell’onere di procedere periodicamente alle necessarie verifiche presso l’ufficio dei registri immobiliari, per avere notizia di eventuali trasferimenti relativi all’immobile condotto in locazione.
Il conduttore che esercita il riscatto ha l’obbligo di provvedere, in favore del terzo acquirente (o il successivo avente causa), al pagamento del prezzo di vendita convenuto tra il locatore e il terzo e che formalmente risulta dal contratto di compravendita stipulato tra gli stessi.
Il pagamento del prezzo deve avvenire entro tre mesi che decorrono da un diverso termine a quo a seconda che il terzo acquirente (o il successivo avente causa) abbia o non abbia fatto opposizione al riscatto:
  1. in caso di non opposizione al riscatto, il termine decorre dalla prima udienza del giudizio di riscatto eventualmente instauratosi ovvero dalla ricezione dell’atto scritto notificato con cui, prima di tale udienza, l’acquirente (o il successivo avente causa) comunichi di non opporsi al riscatto;
  2. in caso di opposizione al riscatto, il termine per il pagamento del prezzo decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio di riscatto.

CHI
Il riscatto può essere esercitato dal conduttore avente diritto di prelazione, in caso di violazione di tale diritto da parte del locatore.

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