Locazione commerciale: spese condominiali

Il contratto di locazione è quel negozio stipulato tra due soggetti che assumono,uno la veste di locatore e l’altro di conduttore. Il primo attribuisce all’altro il godimento di un bene dietro il pagamento di un corrispettivo in denaro (articolo 1575 codice civile).
Per quanto riguarda il contratto di locazione, in generale esso riguarda spesso un immobile annesso a un condominio e quindi al rapporto tra condomini si somma il rapporto tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino).
Bisogna, quindi, distinguere le spese inerenti la proprietà e il condominio, in quanto alcune gravitano sul proprietario (ad esempio le innovazioni) e altre sull’inquilino (ad esempio le piccole riparazioni).

Il conduttore, di conseguenza a quello sopra esposto, oltre al canone legale deve corrispondere gli oneri accessori ai sensi dell’articolo 9 legge 1978/392. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese.
Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Compete al locatore chiedere al conduttore il conguaglio della gestione inviandogli la distinta analitica delle spese addebitate e mettendogli a disposizione per la visione le pezze giustificative. Il conduttore ha poi 60 giorni dalla richiesta per versare il conguaglio. Il conduttore ha diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore.
L'amministratore del condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione.

Quando è in essere un contratto di locazione e sorgono problemi relativi alla ripartizione delle spese tra il titolare dell’appartamento il conduttore è necessario rivolgersi ad un professionista di fiducia per il recupero delle spese condominiali.