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Locazione commerciale: successione nel contratto

del 18/04/2017
CHE COS'È?

Locazione commerciale successione nel contratto: definizione

Il contratto di locazione commerciale prevede un accordo temporale tra il locatore e il conduttore, ma durante il periodo di validità contrattuale capita che una delle due parti venga a mancare. Ci sono svariati casi per cui si deve passare il contratto da una persona a un'altra:
- la causa di morte prevede che il contratto venga trasferito in capo ai successori aventi causa o a chi ha il diritto a continuare l'attività;
- la separazione legale o consensuale oppure il divorzio implica il trasferimento del contratto al coniuge che continua di fatto a esercitare l'attività commerciale;
- la successione tra liberi professionisti per morte o recesso di uno di loro prevede il passaggio agli altri eventuali professionisti presenti.
Il Codice Civile prevede che il decesso di una persona determini il trasferimento dei diritti patrimoniali e dei rapporti giuridici del de cuius ai suoi eredi, sia per legittimità sia per espressa volontà testamentaria. Gli eredi acquisiscono la titolarità pur non avendone alcun obbligo a continuare l'attività o alla successione nel contratto di locazione commerciale. Il contratto non comporta una risoluzione anticipata e gli accordi contenuti restano validi a tutti gli effetti, incluso il pagamento del canone dovuto per l'affitto.

A disciplinare uno dei casi di successione dei contratti di locazione commerciale è l'articolo 6 della Legge numero 392 del 1978, con l'indicazione di passaggio dei diritti contrattuali del conduttore agli eredi che proseguono l'attività occupando i locali. Possono esercitare diritto solamente coloro che hanno titolo a proseguire l'attività, ma non altri familiari o parenti del de cuius. Possono inoltre ereditare il contratto soci e contitolari dell'attività. Nel caso sia il locatore a mancare si fa sempre riferimento alla medesima legge e in questo caso, come già accennato, sono gli eredi a subentrare.


COME SI FA
La procedura da seguire
Gli eredi, come disposto dall'Agenzia delle Entrate, hanno l'obbligo di comunicare la variazione in relazione al contratto di locazione commerciale presso l'ufficio dove è avvenuta la registrazione. Non si deve pagare l'imposta, perché è solamente una comunicazione, ma bisogna compilare il modulo RLI, indicando, tramite l'apposizione di una croce sulla casella, "Soggetto Subentrato". Sul modello ci sono le istruzioni, quindi basta seguirle con attenzione. Nella parte B del modulo vanno riportati i dati anagrafici comprensivi di codice fiscale del de cuius, in qualità di titolare del contratto originariamente registrato. Nel caso in cui l'erede non desideri proseguire l'attività e quindi mantenere in essere il contratto subentrando al titolare della locazione, va pagata l'imposta come richiesto all'articolo 17 del TUR. Infine non si deve corrispondere l'imposta se si disdice il contratto con la risoluzione anticipata.


CHI
A chi spetta la comunicazione di successione?
Il subentro del locatore spetta agli eredi, mentre il subentro del conduttore riguarda solamente gli eredi con interesse e diritto a proseguire l'attività commerciale oppure ai soci e ai contitolari.
La comunicazione d'obbligo all'Agenzia delle Entrate è di competenza della persona che eredita o subentra al titolare del contratto.

FAQ

1. Cosa deve fare chi subentra nella conduzione del contratto di locazione commerciale?

Se ha il titolo per proseguire l'attività diventa titolare del contratto di locazione, accordandosi con il locatore e comunicandolo all'Agenzia delle Entrate compilando l'apposito modulo. Vale per gli eredi legittimi e per i soci. I primi devono avere titolo per la prosecuzione dell'attività, mentre i secondi devono dimostrare di avere un rapporto con il de cuius da una data antecedente al fatto. Non vale solamente nel caso di decesso, ma anche per altri casi, come una separazione della società oppure un ritiro del titolare dall'attività. Bisogna fare riferimento alla legge numero 392 del 1978, in particolare al comma 1 dell'articolo 37.

2. Cosa accade al contratto di locazione commerciale con la separazione dei coniugi?

Se due persone sposate si separano legalmente o consensualmente, se sciolgono o fanno cessare gli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione commerciale si trasferisce al coniuge anche se non risulta essere il conduttore. L'unica condizione è la prosecuzione dell'attività svolta all'interno dell'immobile. Naturalmente prima dell'avvenuta separazione i due coniugi dovevano già esercitare insieme. A regolamentare questo tipo di situazione è il comma 2 dell'articolo 37 della legge numero 392 del 1978.

3. Cosa accade se l'erede non vuole proseguire con la locazione commerciale?

In caso si verifichi la dipartita del conduttore l'erede acquisisce, nei casi visti, la titolarità del contratto di locazione commerciale, ma non ha alcun obbligo di accettarlo e di proseguire. L'erede ha la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto di locazione commerciale e ha comunque l'obbligo di comunicarlo all'Agenzia delle Entrate, senza dover pagare imposte.

4. Può l'erede variare le condizioni del contratto di locazione commerciale?

Chi subentra, per eredità o per altro titolo, alla conduzione dell'immobile in locazione ha l'obbligo di rispettare le condizioni contenute nell'articolato, incluso il pagamento del canone. Resta la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto nel caso non si desideri proseguire. L'eventuale rideterminazione delle condizioni deve essere fatta in occasione del rinnovo, perché quanto stabilito dal testo resta valido per il conduttore, anche in caso di subentro.
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