Locazione commerciale successione nel contratto: definizione
Il contratto di locazione commerciale prevede un accordo temporale tra il
locatore e il conduttore, ma durante il periodo di validità contrattuale capita
che una delle due parti venga a mancare. Ci sono svariati casi per cui si deve
passare il contratto da una persona a un'altra:
- la causa di morte prevede che il contratto venga trasferito in capo ai
successori aventi causa o a chi ha il diritto a continuare l'attività;
- la separazione legale o consensuale oppure il divorzio implica il
trasferimento del contratto al coniuge che continua di fatto a esercitare
l'attività commerciale;
- la successione tra liberi professionisti per morte o recesso di uno di loro
prevede il passaggio agli altri eventuali professionisti presenti.
Il Codice Civile prevede che il decesso di una persona determini il
trasferimento dei diritti patrimoniali e dei rapporti giuridici del de cuius ai suoi eredi, sia per
legittimità sia per espressa volontà testamentaria. Gli eredi acquisiscono la
titolarità pur non avendone alcun obbligo a continuare l'attività o alla successione
nel contratto di locazione
commerciale. Il contratto non comporta una risoluzione anticipata e gli
accordi contenuti restano validi a tutti gli effetti, incluso il pagamento del
canone dovuto per l'affitto.
A disciplinare uno dei casi di
successione dei contratti di locazione
commerciale è l'articolo 6 della Legge numero 392 del
1978, con l'indicazione di passaggio dei diritti contrattuali del
conduttore agli eredi che proseguono l'attività occupando i locali. Possono
esercitare diritto solamente coloro che hanno titolo a proseguire l'attività,
ma non altri familiari o parenti del de cuius. Possono inoltre ereditare il
contratto soci e contitolari dell'attività. Nel caso sia il locatore a mancare
si fa sempre riferimento alla medesima legge e in questo caso, come già
accennato, sono gli eredi a subentrare.
Gli eredi, come disposto dall'Agenzia delle Entrate, hanno l'obbligo di comunicare la variazione in relazione al contratto di locazione commerciale presso l'ufficio dove è avvenuta la registrazione. Non si deve pagare l'imposta, perché è solamente una comunicazione, ma bisogna compilare il modulo RLI, indicando, tramite l'apposizione di una croce sulla casella, "Soggetto Subentrato". Sul modello ci sono le istruzioni, quindi basta seguirle con attenzione. Nella parte B del modulo vanno riportati i dati anagrafici comprensivi di codice fiscale del de cuius, in qualità di titolare del contratto originariamente registrato. Nel caso in cui l'erede non desideri proseguire l'attività e quindi mantenere in essere il contratto subentrando al titolare della locazione, va pagata l'imposta come richiesto all'articolo 17 del TUR. Infine non si deve corrispondere l'imposta se si disdice il contratto con la risoluzione anticipata.
Il subentro del locatore spetta agli eredi, mentre il subentro del conduttore riguarda solamente gli eredi con interesse e diritto a proseguire l'attività commerciale oppure ai soci e ai contitolari.
La comunicazione d'obbligo all'Agenzia delle Entrate è di competenza della persona che eredita o subentra al titolare del contratto.
