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Locazione commerciale: avviamento commerciale

del 20/04/2012
CHE COS'È?

Locazione commerciale avviamento commerciale: definizione

L’avviamento commerciale è la capacità dell’impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela e legata all’ubicazione dei locali. Per le locazioni successive alla legge n. 392/1978 (equo canone), l’articolo 34 stabilisce che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, il conduttore ha diritto, per le attività elencate al n. 1) e al n. 2) dell’articolo 27, a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.
Dallo stesso articolo 34 della legge sull’equo canone è esclusa l’indennità di avviamento nel caso in cui la cessazione del rapporto sia dovuta a risoluzione per inadempimento o fallimento del conduttore (Cassazione 2918/1998; Cassazione 2231/1995).
Il successivo articolo 35 prevede che la disposizione precedente non si applichi ai casi di cessazione di rapporti di locazione che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio e agli immobili complementari o interni alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Al recesso e alla disdetta sono equiparati il rilascio spontaneo dei locali da parte del conduttore a meno che non sia stato determinato dal locatore (Cassazione 6548/1995; Cassazione 6133/1995; Cassazione 10730/1993).
Si è affermato che la funzione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è quella di riequilibrare la posizione delle parti, onde evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per effetto dell’incremento di valore dell’immobile dovuto all’attività del conduttore. Ne consegue che tale funzione riequilibratrice viene meno quando il rapporto viene meno per un provvedimento della Pubblica Amministrazione che determini l’inutilizzabilità del bene locato con la conseguenza che in tale ultima ipotesi non è dovuta un’indennità a meno che il conduttore non dimostri che – venuta meno l’inutilizzabilità – l’immobile sia ritornato suscettibile di sfruttamento commerciale (Cassazione 22810/2009).


COME SI FA

Il diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale consegue automaticamente e in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione adibito a uso diverso da quello di abitazione, senza che sia necessaria la sussistenza in concreto dell’avviamento e della sua perdita (Cassazione 7528/2009; Cassazione 2834/2002).


CHI

Per qualunque contestazione relativa alla corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale è necessario rivolgersi ad un legale.


FAQ

Su chi grava l’onere della prova dell’avviamento commerciale?

L’onere della prova dei presupposti per conseguire l’indennità di avviamento fa carico al conduttore. Il conduttore che in seguito alla cessazione del rapporto di locazione chieda il pagamento dell’indennità per la perdita di avviamento, non ha l’onere di provare che l’immobile sia stato utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile, gravando sul locatore che eccepisce l’effettiva destinazione effettiva, l’onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore. Qualora sia il locatore a rivestire la qualità di attore, onde ottenere l’accertamento negativo della spettanza di tale indennità al conduttore, è esclusivo onere del primo provare l’insussistenza dei presupposti del relativo diritto, a nulla rilevando che, trattandosi di prova negativa, l’adempimento di tale onere può rivelarsi assi difficile (Cassazione 9491/2000). 

Se il conduttore ha cessato l’attività prima del rilascio dell’immobile gli spetta l’indennità?

Ai fini dell’attribuzione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è sufficiente la cessazione del rapporto a causa del recesso o della disdetta del locatore, restando irrilevante che il conduttore abbia cessato ogni attività prima o dopo il rilascio dell’immobile (Cassazione 7528/2009; Tribunale Salerno 5.10.2007; Cassazione 9260/14996; Cassazione 8585/1993.

Se il conduttore non ha apposto contestazione alla disdetta del locatore ciò fa perdere il diritto all’indennità?

Il fatto che il conduttore abbia prestato acquiescenza alla disdetta comunicata dal locatore, ancorché nulla o priva di efficacia, non esclude il suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, ove ne ricorrano i presupposti (Cassazione 1230/1997; Cassazione 454/2009). Anche in tali casi la conclusione del rapporto e il rilascio dell’immobile vanno ricondotti alla volontà del locatore, ossia sono estrinsecazione di una sua unilaterale determinazione di volontà, a meno che l’acquiscenza del conduttore non integri una vera e propria convenzione di scioglimento per mutuo consenso (rectius: mutuo dissenso; Cassazione 15091/2001; Cassazione 11165/1997; Tribunale Nocera Inferiore n. 581/2005). Il rilascio dell’immobile da parte del conduttore a seguito del diniego di rinnovo alla prima scadenza non comporta il venir meno del diritto all’indennità per la perdita di avviamento, ancorché la disdetta comunicata dal locatore debba considerarsi radicalmente nulla per mancanza delle motivazioni di cui all'articolo 29 legge 392/1978 (Cassazione 1230/1997; Cassazione 14728/2001; Cassazione 15590/2007).

Quali prove deve fornire il conduttore per la corresponsione dell’indennità?

Per ottenere dal locatore la corresponsione dell’indennità di perdita dell’avviamento commerciale il conduttore è tenuto a provare l’esercizio nell’immobile locato di un’attività rientrante in quelle indicate al n. 1) e al n. 2) dell’articolo 27 legge 392/1978 comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (Cassazione 4239/1996; Cassazione 10397/1995; 195/1991); l’articolo 35 della medesima legge postula che l’immobile sia adoperato come luogo aperto alla frequentazione diretta, senza intermediazione della generalità indifferenziata dei destinatari dei prodotti e dei servizi (Cassazione 20960/2006), intendendosi per tali anche coloro che acquistano il bene per soddisfare bisogni della propria attività imprenditoriale e professionale, ovvero per motivi promozionali o pubblicitari a essa collegati, a nulla rilevando che i beni offerti in vendita riguardino una cerchia limitata di clienti e non la clientela occasionale (Cassazione 11865/1998; Cassazione 11896/1998).
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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

D ANGELI SANDRO

01/02/2012 16:19:12

VORREI SAPERE SE AD UN AGENZIA ASSICURATRICE SPETTA L AVVIAMENTO COMMERCIALE . GRAZIE.

Gianni Finiguerra Bacci

30/03/2012 20:27:10

Se al termine naturale del contratto 12 anni il conduttore ,senza che il locatore manifesti volontà di non proseguire il rapporto,non vuole rinnovarlo alle stesse condizioni,spetta l'indennità di avviamento?

Francesco

11/04/2012 16:08:22

Se al termine naturale del contratto di 12 anni il conduttore, senza che il locatore manifesti volontà di non proseguire il rapporto, non vuole rinnovarlo alle stesse condizioni, spetta l'indennità di avviamento?

Antonio

07/05/2012 18:10:26

Se al termine naturale del contratto di 12 anni il conduttore, senza che il locatore manifesti volontà di non proseguire il rapporto, non vuole rinnovarlo alle stesse condizioni, spetta l'indennità di avviamento?

giuseppe

28/05/2012 13:50:10

vorrei affittare un locale a un medico della mutua, 6+6 anni il locale mi potrebbe servire alla scadenza del 6 anno. devo pagare buona uscita come indennità avviamento?
se affitto il locale a un commerciante come posso uscirne per non pagare avviamento, visto che mi serve fra 6 anni?
grazie

walter

22/06/2012 15:42:45

Buongiorno Avvocato,
ho ricevuto una lettera di sfratto senza possibilità di rinnovo ai 12 anni. Ho trovato un altro locale 50 metri più indietro. Vorrei sapere se vale lo stesso l'avviamento? Mi diceva che non vale solo nel caso l' esercizio sia situato nello stesso stabile. Inoltre, potrei sapere quando mi verrà corrisposto l' importo delle 18 mensilità (il contratto scade il 9 agosto p.v.).
La ringrazio e la saluto.

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