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Locazione commerciale: contratto

del 11/07/2016
CHE COS'È?

Locazione commerciale contratto: definizione

La locazione è il contratto con cui una parte (il locatore) si obbliga a far godere alla controparte (il conduttore) un bene per un determinato periodo di tempo, verso un corrispettivo (articolo 1571 codice civile). La locazione commerciale si specifica ulteriormente rispetto alle altre forme di locazione in ragione della natura del bene che ne costituisce l’oggetto. Essa ha ad oggetto infatti immobili urbani adibiti allo svolgimento di attività commerciali, industriali, artigianali, commerciali, ovvero di interesse turistico, nonché locali adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Date le sue caratteristiche, si può fare riferimento al contratto di locazione commerciale anche con altri nomi: affitto commerciale, locazione 6+6 o 9+9 o locazione commerciale a canone libero, commerciale transitoria, o industriale.

La locazione commerciale trova la fonte della propria regolamentazione nella legge 27 luglio 1978, n. 392 (d’ora in avanti legge 392/78), agli articoli da 27 a 42.
La disciplina della locazione commerciale dispone norme specifiche in merito alla durata del contratto. L’articolo 27, legge 392/78 prevede infatti che la durata della locazione non può essere inferiore a sei anni, ovvero nove, nell’ipotesi in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiere, o all’esercizio di attività teatrali. La medesima norma citata distingue poi le ipotesi in cui l’attività esercitata abbia natura transitoria, oppure stagionale. Nel primo caso, la locazione commerciale può essere stipulata per un periodo più breve rispetto a quelli sopra indicati; nel secondo caso il locatore sarà obbligato a stipulare la locazione per la medesima stagione dell’anno successivo con il medesimo conduttore, qualora quest’ultimo gliene abbia fatto richiesta. L’obbligo del locatore in tal senso ha durata massima di sei anni, ovvero di nove qualora l’attività esercitata abbia carattere alberghiero. 

Il contratto di locazione si rinnova in forma tacita di sei anni in sei anni (o di nove in nove, nei casi in cui abbia tale durata). Sarà onere della parte non più interessata al mantenimento del vincolo il comunicare la propria disdetta mediante lettera raccomandata da recapitare alla controparte nel termine di 12 mesi antecedenti alla data di scadenza del contratto (18 mesi in caso di locazione di durata novennale), secondo quanto disposto dall’articolo 28, legge 392/78. 

Va peraltro notato che, qualora la volontà di escludere il rinnovo automatico del contratto provenga dal locatore e intervenga allo spirare del primo periodo di sei o nove anni, il diniego di rinnovo è assoggettato a condizioni più stringenti. Esso innanzitutto potrà essere esercitato solo alle condizioni stabilite dall’articolo 29, legge 392/78, cioè nel caso in cui il locatore intenda mutare destinazione dell’immobile locato, adibendolo ad abitazione principale per sé o per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado in linea retta, oppure nel caso in cui intenda condurre interventi di demolizione, ristrutturazione o restauro dell’immobile o ancora interventi di ristrutturazione che rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. 

In secondo luogo, dovrà seguire le specifiche modalità previste dalla medesima norma (specificamente descritte nella sezione COME SI FA) affinché la propria dichiarazione di volontà si validamente prestata. In caso di mancata osservanza delle prescrizioni sopra illustrate, il contratto si intende comunque rinnovato in forma tacita. Una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile secondo le condizioni sopra indicate, il locatore dovrà provvedere, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, ad adibire l’immobile ad abitazione, ovvero, nel termine stabilito dagli appositi provvedimenti delle autorità urbanistiche, a iniziare gli interventi di demolizione, restauro o ristrutturazione, pena il ripristino, a domanda del conduttore, del contratto non rinnovato con rifusione delle spese da questi sopportate per il compimento del trasloco. In alternativa, poiché sono comunque fatti salvi i diritti acquistati dai terzi in buona fede, il locatore sarà tenuto al risarcimento del danno nei confronti del conduttore. Danno da quantificarsi nella misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione precedentemente percepito, oltre alle indennità di avviamento descritte oltre. 

All’atto della conclusione del contratto di locazione commerciale, le parti possono convenire che il canone, cioè il corrispettivo dovuto per il godimento dell’immobile, sia aggiornato annualmente a richiesta del locatore in ragione delle eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta (articolo 32, legge 392/78). Tale disciplina trova applicazione anche per i contratti di locazione stagionale. 
 
Un istituto di grande rilevanza nell’ambito della disciplina della locazione commerciale è costituito dall’indennità per la perdita di avviamento commerciale, disciplinata all’articolo 34, legge 392/78. Come noto, l’avviamento di un’azienda è rappresentato dal maggior valore che deve essere riconosciuto ai beni aziendali considerati nel loro complesso rispetto alla mera somma del valore dei singoli beni aziendali. L’avviamento è pertanto l’attitudine di un’azienda a generare ricavi superiori ai costi (e quindi a generare profitti) e dipende da un certo numero di fattori, sia oggettivi (fattori che non mutano al mutare del titolare dell’azienda) che soggettivi (legati all’abilità imprenditoriale del titolare dell’azienda). 

È di tutta evidenza che dell’avviamento in senso oggettivo fa parte anche la localizzazione dell’attività di impresa in un determinato luogo che consenta il contatto diretto con gli utenti e i consumatori. In caso di cessazione del rapporto di locazione commerciale, il conduttore che esercitava la propria attività nell’immobile locato perderà conseguentemente questa parte del proprio avviamento commerciale. Per questo la disposizione citata stabilisce che il conduttore ha diritto (con esclusione delle ipotesi di esercizio di attività di lavoro autonomo) ad un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (il numero di indennità sale a 21 mensilità, nell’ipotesi di esercizio di attività alberghiera). Tale indennità è dovuta, beninteso, con esclusione delle ipotesi in cui la cessazione del rapporto sia dovuta a recesso o risoluzione del rapporto per inadempimento o disdetta del conduttore.

Il conduttore ha inoltre diritto a un'ulteriore indennità, pari all’importo di quella sopra descritta, al ricorrere dell’ipotesi in cui l’immobile sia adibito all’esercizio della stessa attività o di attività affini a quella già esercitata dal conduttore, e ciò avvenga entro l’anno dalla cessazione del precedente esercizio. L’esercizio di tale attività, infatti, consente al nuovo conduttore di giovarsi dell’avviamento oggettivo relativo all’immobile nel quale l’impresa veniva esercitata dal precedente conduttore. In modo opportuno, pertanto, la legge prevede che quest’ultimo possa godere di una compensazione a carattere indennitario. 

L’indennità per la perdita di avviamento non trova applicazione nell’ipotesi di rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività a carattere transitorio e agli immobili complementari o interni ad aree di pubblico accesso, come stazioni ferroviarie, porti e così via (articolo 35, legge 392/78). 

La locazione commerciale ammette tanto la sublocazione, quanto la cessione del contratto da parte del conduttore (articolo 36, legge 392/78), senza la necessità del consenso del locatore. Il locatore deve in ogni caso essere informato della cessione o della sublocazione mediante comunicazione con lettera raccomandata, avendo egli, nel termine di trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, la possibilità di manifestare la propria opposizione. In sede di sublocazione o di cessione del contratto sarà necessario procedere alla contestuale locazione o cessione del complesso dei beni destinati all’esercizio dell’impresa e siti nell’immobile. In caso di cessione del contratto o di sublocazione, al ricorrere dei presupposti stabiliti per la corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, tale indennità sarà liquidata in favore di colui che risulti conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione. In modo conforme alla disciplina della cessione del contratto, dettata dall’articolo 1408 del codice civile, il locatore, a fronte della cessione del contratto operata da parte del conduttore, può dichiarare se intende liberarlo o meno. Qualora non lo liberi, egli potrà agire contro il conduttore se il terzo cessionario non adempie le obbligazioni assunte (articolo 36, legge 392/78).

La legge 392/78 prevede due figure di prelazione in favore del conduttore. La prima è prevista all’articolo 38: nelle ipotesi in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, questi deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo dell’ufficiale giudiziario. A questo punto il conduttore ha 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione, offrendo condizioni eguali a quelle di cui il locatore, con la propria comunicazione, lo avrà reso edotto (corrispettivo in denaro e condizioni per la conclusione della compravendita). Nell’ipotesi in cui il proprietario non abbia provveduto a notificare al conduttore la comunicazione inerente la propria intenzione di alienare l’immobile e le relative condizioni, ovvero nell’ipotesi in cui il corrispettivo indicato risulti superiore a quello effettivamente risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso intercorso con il terzo acquirente e debitamente trascritto, il conduttore titolare di prelazione ha la possibilità di riscattare l’immobile non solo dal terzo acquirente, ma anche da ogni successivo avente causa. Tale diritto di riscatto può essere esercitato nel termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita dell’immobile. 

La seconda è prevista all’articolo 40: il locatore che intenda locare a terzi l’immobile deve, non oltre 60 giorni antecedenti alla scadenza, comunicare le offerte dei terzi al conduttore, salvi i casi in cui questi abbia già dichiarato di non voler rinnovare la locazione, ovvero vi sia risoluzione per inadempimento dello stesso conduttore, o suo recesso dal contratto. Il conduttore può esercitare la prelazione offrendo condizioni uguali a quelle offerte al locatore dai terzi. Il diritto di prelazione è conservato dal conduttore sia qualora il nuovo contratto tra il locatore e il terzo sia sciolto nel termine di un anno, oppure qualora il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi e poi, venendo contro i propri intenti manifesti, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi. 

COME SI FA
Operano per la locazione commerciale le norme generali sulla locazione stabilite dal codice civile. Tra queste, di rilievo è l’articolo 1572, a norma del quale il contratto di locazione eccedente la durata di nove anni costituisce atto di straordinaria amministrazione che richiede la forma scritta a pena di nullità ove abbia ad oggetto beni immobili e la susseguente trascrizione nei registri immobiliari (articolo 2643, n. 8 del codice civile).

La locazione commerciale è un contratto che prevede il rinnovo automatico salvo disdetta di una delle parti. Al fine di prevenire gli effetti del rinnovo tacito del contratto è necessario che la parte non più interessata alla permanenza del rapporto contrattuale provveda alla comunicazione alla controparte della disdetta del contratto. Tale comunicazione deve avvenire a mezzo di lettera raccomandata da inviare non oltre i 12 mesi antecedenti al termine del contratto (il termine sale a 18 mesi nell’ipotesi di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali). 

Nel caso in cui il locatore intenda precludere la rinnovazione del contratto di locazione commerciale alla prima scadenza, il locatore dovrà dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato. La dichiarazione deve essere effettuata con lettera raccomandata nel termine consueto di 12 o 18 mesi antecedenti alla scadenza. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata (articolo 29, legge 392/78). Tale motivo rileva solo qualora appartenga ad uno dei motivi tassativamente elencati nell’articolo 29, commi 1 e 2: mutamento nella destinazione dell’immobile, ovvero interventi di ristrutturazione, demolizione e rifacimento.

Effettuata la comunicazione di cui sopra, prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore. 

Con riguardo all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, qualora sorga controversia in merito alla sua spettanza, ovvero alla sua quantificazione, le parti in giudizio hanno l’onere di quantificare specificamente l’entità della somma reclamata od offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile. La corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento è condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

CHI
Il contratto di locazione commerciale non prevede requisiti soggettivi specifici ai fini della sua valida conclusione. Data la natura degli immobili oggetto di locazione e la natura dell’attività ai quali sono destinati, il conduttore risulterà essere un soggetto (persona fisica o giuridica) qualificabile come imprenditore ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.

FAQ

Quali conseguenze derivano dalla morte del conduttore nella locazione commerciale?

In caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto colore che, per successione o per prevedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività (articolo 37, comma 1, legge 392/78).

Nel caso di separazione dei coniugi che sorte ha il contratto di locazione commerciale?

In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge, prima della separazione o prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio (articolo 37, comma 2, legge 392/78).

Con quali modalità può essere esercitato il diritto di prelazione nel caso di locazione commerciale di immobile a più persone?

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione che il locatore deve dare al conduttore con atto notificato inerente l’intenzione di trasferire l’immobile a titolo oneroso va effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

roberto

13/08/2012 09:46:21

Salve
Vorrei avere un consiglio su una situazione che mi è capitata di recente.
Il 15 luglio 2012 firmo un contratto di sublocazione commerciale con il conduttore di un locale per l’apertura di una attività, mostrandomi un regolare documento ove il locatore lo autorizza a sublocare il locale nel casoche il conduttore non volesse più proseguire la sua attività.
Dopo aver firmato pagato il corrispettivo pattuito e aver aperto la mia attività vengo contattato dai familiari del locatore dicendomi che il locatore era deceduto qualche mese prima e che l’autorizzazione non ha più valore incominciandomi a causare una serie di problemi tra cui la volontà di dichiarare il contratto firmato tra il locatore e il conduttore inefficace e di conseguenza rendere inefficace anche il mio con il conduttore e di dover stipulare un nuovo contratto con loro cioè con i familiari del locatore.
Tutto ciò per me non ha senso, in primo luogo poiché non ho i soldi per un nuovo contratto e in secondo luogo perché ho firmato un contratto con il conduttore che mi dice che non restituisce i soldi poiché per lui il contratto è valido e devo stare tranquillo.
Cosa devo fare? Come posso tutelarmi?

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