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Locazione commerciale: sublocazione

Ordine degli Avvocati di Pavia

Aggiornato al 20/04/2012

CHE COS'È
La sublocazione è la facoltà che ha il conduttore di sublocare la cosa locatagli, salvo patto contrario; non può però cedere il contratto senza il consenso del locatore (articolo 1594 comma 1 codice civile).
L'articolo 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392 consente altresì al conduttore di cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore se insieme venga locata o ceduta l'azienda; si riferisce anche alle cessioni o locazioni di una sola parte dell'immobile comunque collegate alla cessione o locazione dell'azienda o di un suo ramo e perciò capaci di attuare l'interesse alla conservazione dell'azienda. Tale disposizione innova pertanto la richiamata previsione dell'articolo 1594 codice civile per quanto concerne esclusivamente le abitazioni soggette alla legge n. 431/98.
Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile ma solo parzialmente, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno che indichi la persona alla quale viene sublocato, la durata del contratto e i vani sublocati (articolo 2 legge 392/1978).
COME SI FA
Nel contratto di sublocazione, il conduttore deve indicare le modalità e le condizioni con le quali concede in sublocazione i locali, in particolare la durata, il canone mensile, le clausole di disdetta e di recesso, sottoscritto anche dal proprietario dell’immobile per consenso alla sublocazione.
Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione (articolo 1595 comma 3 codice civile).
La sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale.
Se il conduttore viola il divieto di sublocazione, infatti, il locatore potrà agire per la risoluzione del contratto e, una volta ottenutala, potrà pretendere dal subconduttore la consegna dell’immobile senza che questo possa opporsi legittimamente alla richiesta richiamando il contratto derivato. La sentenza pronunciata per qualsiasi ragione, nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia, eccetera, nei confronti del conduttore esplicano effetti anche nei confronti del subconduttore, ancorche rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo.
Qualora poi, in mancanza di diversi accordi tra le parti, il conduttore ceda a terzi il contratto o sublochi totalmente l'immobile senza il consenso del locatore, quest'ultimo è legittimato a chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l'immobile senza alcun titolo, oltre al risarcimento dei danni nei confronti del conduttore che ha ceduto il contratto o sublocato totalmente.
CHI
Il conduttore che è titolare di un contratto di locazione può, quando sovvengono particolari esigenze, sublocare parte della cosa locatagli ad un altro soggetto in cambio di denaro, con differente contratto seppur collegato al contratto principale.

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