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Locazione: mutamento di destinazione

del 03/11/2017
CHE COS'È?

Locazione mutamento di destinazione: definizione

Il mutamento di destinazione nel caso di una locazione legittima la risoluzione del contratto da parte del locatore. L'articolo n. 80 della legge 392 del 1978 sancisce che il locatore ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto nel caso in cui l'immobile venga adibito dal locatario a un uso differente rispetto a quello stabilito; occorre, però, che la risoluzione venga domandata entro i tre mesi successivi alla data in cui il locatore ha scoperto il mutamento. Il decorso termine di decadenza, però, non può essere rilevato dal giudice d'ufficio: è la parte interessata che deve manifestare in modo palese l'intenzione di avvalersi dell'effetto estintivo della locazione.


COME SI FA

Come si concretizza il mutamento di destinazione della cosa locata?

La risoluzione per il cambio di destinazione d'uso non è rilevabile d'ufficio e va chiesta in maniera esplicita dal proprietario; non è rilevabile d'ufficio neppure l'applicazione del regime giuridico differente che deriva dal mutamento di destinazione d'uso, il quale va - a sua volta - chiesto espressamente. Ciò vuol dire che se il conduttore ha intenzione di usufruire del regime giuridico diverso che deriva dall'accettazione della modifica di destinazione d'uso è necessario che alleghi in sede giurisdizionale la modifica stessa. 


CHI

Il locatore e il locatario.


FAQ

1. Quali sono le azioni che devono essere intraprese nel caso del mutamento di destinazione?

Se la destinazione d'uso differente rispetto a quella che è stata concordata è solo parziale, viene applicato il contratto che corrisponde all'utilizzo prevalente. Per le situazioni in cui il cambiamento di destinazione d'uso viene dedotto in giudizio in qualità di causa di risoluzione del contratto, il conduttore è tenuto a far decadere l'azione di risoluzione del contratto, poiché il mutamento è irrilevante. Ovviamente tramite un contratto di locazione è possibile decidere che un immobile che viene dato in affitto sia destinato non a un uso solo, ma a più usi: compito del giudice, in questo caso, è quello di verificare l'uso prevalente, tenendo conto delle volontà delle parti, per individuare il regime giuridico che deve essere applicato. 

2. Cosa succede se il locatore non interviene nei tre mesi successivi alla data in cui ha accertato il mutamento di destinazione?

Nel caso in cui un conduttore modifichi l'uso dell'immobile che era stato concordato e il locatore, dopo averlo scoperto, non eserciti alcuna azione nei tre mesi successivi, il comportamento del locatore può essere interpretato come consenso implicito alla modifica. Ciò vuol dire che al rapporto deve essere applicato il regime giuridico che corrisponde all'uso effettivo. 

3. Quando si può chiedere la risoluzione del contratto per il mutamento di destinazione?

Il contratto non può essere risolto nelle occasioni nelle quali a essere modificate siano unicamente le modalità d'uso originarie ma la destinazione commerciale di un immobile venga conservata: è il caso di un immobile adibito a esercizio commerciale che comporti il contatto diretto con il pubblico e che in realtà viene usato per un altro tipo di attività commerciale che non prevede tale contatto. La risoluzione può essere chiesta, invece, nel caso in cui si passi da una destinazione ad uso abitativo a una destinazione ad uso non abitativo o da una destinazione ad uso non abitativo a una destinazione ad uso abitativo, oltre che nell'eventualità in cui si verifichi un mutamento nel contesto dello stesso tipo locativo se da ciò deriva il passaggio dall'equo canone a un altro regime giuridico. 
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