Locazione mutamento di destinazione: definizione
Il mutamento di destinazione nel caso di una locazione
legittima la risoluzione del contratto da parte del locatore. L'articolo n. 80
della legge 392 del 1978 sancisce che il locatore ha il diritto di chiedere la
risoluzione del contratto nel caso in cui l'immobile venga adibito dal
locatario a un uso differente rispetto a quello stabilito; occorre, però, che
la risoluzione venga domandata entro i tre mesi successivi alla data in cui il
locatore ha scoperto il mutamento. Il decorso termine di decadenza, però, non
può essere rilevato dal giudice d'ufficio: è la parte interessata che deve
manifestare in modo palese l'intenzione di avvalersi dell'effetto estintivo
della locazione.
Come si concretizza il mutamento di destinazione della cosa locata?
La risoluzione per il cambio di destinazione d'uso non è
rilevabile d'ufficio e va chiesta in maniera esplicita dal proprietario; non è
rilevabile d'ufficio neppure l'applicazione del regime giuridico differente che
deriva dal mutamento di destinazione d'uso, il quale va - a sua
volta - chiesto espressamente. Ciò vuol dire che se il conduttore ha intenzione
di usufruire del regime giuridico diverso che deriva dall'accettazione
della modifica di destinazione d'uso è necessario che alleghi
in sede giurisdizionale la modifica stessa.
1. Quali sono le azioni che devono essere intraprese nel caso del mutamento di destinazione?
Se la destinazione d'uso differente rispetto a quella che
è stata concordata è solo parziale, viene applicato il contratto che
corrisponde all'utilizzo prevalente. Per le situazioni in cui il cambiamento
di destinazione d'uso viene dedotto in giudizio in qualità di causa di
risoluzione del contratto, il conduttore è tenuto a far decadere l'azione di
risoluzione del contratto, poiché il mutamento è irrilevante. Ovviamente
tramite un contratto di locazione è possibile decidere che un immobile che
viene dato in affitto sia destinato non a un uso solo, ma a più usi: compito
del giudice, in questo caso, è quello di verificare l'uso prevalente, tenendo
conto delle volontà delle parti, per individuare il regime giuridico che deve
essere applicato.
2. Cosa succede se il locatore non interviene nei tre mesi successivi alla data in cui ha accertato il mutamento di destinazione?
Nel caso in cui un conduttore modifichi l'uso
dell'immobile che era stato concordato e il locatore, dopo averlo scoperto, non
eserciti alcuna azione nei tre mesi successivi, il comportamento del locatore può
essere interpretato come consenso implicito alla modifica. Ciò vuol dire che al
rapporto deve essere applicato il regime giuridico che corrisponde all'uso
effettivo.
3. Quando si può chiedere la risoluzione del contratto per il mutamento di destinazione?
Il contratto non può essere risolto nelle occasioni nelle quali a essere
modificate siano unicamente le modalità d'uso originarie ma la destinazione
commerciale di un immobile venga conservata: è il caso di un immobile
adibito a esercizio commerciale che comporti il contatto diretto con il
pubblico e che in realtà viene usato per un altro tipo di attività commerciale
che non prevede tale contatto. La risoluzione può essere chiesta, invece, nel
caso in cui si passi da una destinazione ad uso abitativo a una destinazione ad
uso non abitativo o da una destinazione ad uso non abitativo a una destinazione
ad uso abitativo, oltre che nell'eventualità in cui si verifichi un mutamento
nel contesto dello stesso tipo locativo se da ciò deriva il passaggio dall'equo
canone a un altro regime giuridico.
