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Condominio: portiere

del 16/05/2011
CHE COS'È?

Condominio portiere: definizione

Il portiere è un dipendente del condominio che ha una serie di compiti e funzioni, il principale dei quali è rappresentato dall'obbligo di custodia dello stabile. Tale obbligo, almeno in via assolutamente basilare, comporta un controllo, da parte del portiere, dell'ingresso. A tale obbligo va tuttavia aggiunta una serie di mansioni che riguardano l'uso delle cose comuni, le pulizie dello stabile, il controllo e la vigilanza circa il rispetto delle norme del regolamento o delle delibere dell'assemblea che si sono tradotte in disposizioni dell'amministratore del quale, possiamo affermare, il portiere diviene un collaboratore dotato di mansioni esecutive. 
Il portiere è legato da un contratto di lavoro subordinato al condominio. Il suo rapporto di lavoro è pertanto regolato dalle norme fissate in materia dal contratto collettivo nazionale di categoria. 
All'atto dell’assunzione le parti del contratto possono prevedere che il portiere possa godere dell'alloggio in virtù dell'opera prestata. In sostanza, tale godimento sarebbe finalizzato alla prestazione del servizio e trova la sua regolamentazione giuridica nel contratto di lavoro e non nelle norme sul rapporto di locazione. 
Una volta cessato il rapporto di lavoro, al termine del preavviso, il portiere dovrà anche rilasciare l'alloggio; pertanto l'eventuale controversia che dovesse sorgere in ordine al rilascio stesso sarebbe di competenza del giudice del lavoro e non richiede un procedimento di sfratto. 
Ai sensi dell’articolo 1123 codice civile, le spese inerenti il servizio di portierato debbono essere poste a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, a meno che il regolamento condominiale non preveda modalità di riparto differenti. 
L’amministratore di condominio ha un potere disciplinare sul portiere, che viene esercitato in nome e nell'interesse della collettività condominiale. Egli quindi dovrà sorvegliare che le mansioni affidate al portiere siano correttamente eseguite. 
In caso di lamentele sull'operato del portiere, avanzate da uno o più condomini, sorge l’obbligo per l’amministratore di indire l’assemblea ponendo la questione all'ordine del giorno. Se l’amministratore non vi provvede, il condomino può convocare l’assemblea, ai sensi dell’articolo 66 disposizioni attuative codice civile.

Avv. Simone Scelsa
Ordine degli Avvocati di Milano
ACCMS Studio Legale

COME SI FA
Le modalità che regolano la nomina del portiere sono di solito contenute nel regolamento condominiale, che generalmente attribuisce il potere di nomina in capo all'amministratore oppure, come più spesso accade, in capo all'assemblea dei condomini. 
Nel caso in cui la nomina sia affidata all'assemblea, l'introduzione del servizio di portierato può essere deliberata a maggioranza solo se si tratta di un edificio di tipo signorile. Negli altri casi è considerata innovazione e richiede pertanto il voto favorevole della metà più uno dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 667 millesimi di proprietà. 
Il contratto di lavoro deve essere redatto in forma scritta e deve indicare chiaramente la data di assunzione, le qualifiche e le mansioni da svolgere, la retribuzione, l'orario di lavoro e la durata del periodo di prova, l'orario di reperibilità nell'ipotesi di assegnazione di alloggio, i diritti del portiere nel caso di malattie e le indicazioni delle ferie. I rapporti sono regolati mediante il contratto collettivo di lavoro. Il contratto di assunzione viene comunque sempre compilato e firmato dall’amministratore del condominio, che riveste la qualifica di "datore di lavoro" e che pertanto, risponderà personalmente delle eventuali omissioni o degli errori nel versamento dei contributi INPS del dipendente. 
La cessazione del servizio può avvenire per volontà del condominio, del portiere, o per fatti indipendenti dalla volontà delle parti (ad esempio per prolungata malattia del portiere) e, avuto riguardo ai motivi, può essere per giusta causa o per volontà di uno o più condomini (o dell’amministratore). 
Nel primo caso (licenziamento per giusta causa) occorrerà valutare l’entità e la natura dei motivi a sostegno del licenziamento: non tutte le mancanze del portiere, infatti, costituiscono giusta causa. La valutazione della validità delle ragioni del licenziamento dovrà essere compiuta dall’assemblea, tenuto conto che per "gravi motivi" si devono intendere solo quelli che rendono impossibile la prosecuzione del rapporto. 
Nel secondo caso, per licenziare il portiere di un condominio che utilizza l’alloggio all’interno dello stabile, occorre un preavviso mediante lettera raccomandata di tre mesi, con decorrenza dal primo o dal sedicesimo giorno di ciascun mese, oltre alla corresponsione del relativo TFR (Trattamento di Fine Rapporto) previsto dall’articolo 105 del contratto collettivo. 
Differentemente per i portieri che non usufruiscono dell’alloggio, il preavviso richiesto è di 45 giorni. 
Il preavviso non deve necessariamente essere motivato, a meno che il portiere, entro 15 giorni dal ricevimento della raccomandata di licenziamento, domandi per iscritto i motivi, che gli dovranno essere comunicati ancora per iscritto dallo stesso amministratore entro sette giorni dalla richiesta. 
Il licenziamento del portiere che presti servizio in un supercondominio deve essere deliberato dall’assemblea alla quale siano stati invitati tutti i comproprietari del complesso.

CHI
Poiché il rapporto di portierato è regolato dalle norme fissate in materia dal contratto collettivo nazionale di categoria, si impone l’ausilio di un avvocato specializzato in diritto del lavoro.

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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

raffaele

07/12/2011 14:16:20

A seguito vendita della proprietà di un edificio ad altri soggetti da parte di un ente, questo ha imposto ai nuovi acquirenti che venga confermato il portiere ora in carica. E' legittimo questo comportamento? i nuovi proprietari possono nominarne un nuovo? Grazie

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