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Assemblea condominale: convocazione

del 21/02/2012
CHE COS'È?

Assemblea condominale convocazione: definizione

Per poter svolgere le sue funzioni deliberative l’assemblea dei condòmini deve essere preceduta da un avviso di convocazione. L’assemblea infatti non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione (articolo 1136 codice civile). 
L’invito a partecipare alla riunione è il presupposto di validità della costituzione dell’assemblea e delle deliberazioni in essa adottate in quanto funzionale a rendere edotto il condòmino degli estremi essenziali dell’adunanza e degli argomenti da trattare. 
Il legislatore non precisa quali siano i requisiti contenutistici dell’avviso di convocazione. Nel silenzio della legge è ritenuto che detto avviso debba contenere tutti gli elementi indispensabili per garantire al condòmino di presenziare all’assemblea già pienamente informato degli argomenti sui quali sarà chiamato a discutere e deliberare, quindi: il giorno, l’ora, il luogo dell’adunanza, sia in prima che in seconda convocazione, nonché l’oggetto, ovvero l’elenco delle materie poste all’ordine del giorno. Quest’ultimo elemento tuttavia non deve essere necessariamente indicato con una formulazione articolata, specifica e analitica, essendo sufficiente che l’indicazione degli argomenti da trattare avvenga in forma sintetica e abbreviata, purché chiara, esauriente e completa. Va osservato che l’incompletezza dell’ordine del giorno non determina la nullità della delibera, bensì la sua annullabilità che deve essere fatta valere entro trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti (articolo 1137 codice civile). 
Per quanto riguarda la sede della riunione condominiale, ove il condominio non sia dotato di spazi idonei la decisione rientra nel potere discrezionale dell’amministratore, con il solo limite di scegliere un luogo sito nella città in cui sorge il condominio idoneo a consentire la presenza di tutti i condomini e lo svolgimento della discussione.


COME SI FA
Il legislatore stabilisce che l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. Ciò al fine di consentire ai condomini di essere informati della riunione assembleare con congruo anticipo e di potervi così partecipare. Per l’orientamento prevalente in giurisprudenza il computo del termine di cinque giorni, che non deve tenere conto del giorno fissato per la prima convocazione, decorre dalla data di ricezione della comunicazione della convocazione e non da quella di invio. 
Né il codice civile né le disposizioni di attuazione fissano regole formali per l’avviso di convocazione. La giurisprudenza ritiene che detto avviso sia svincolato da qualsiasi forma, essendo sufficiente che il condòmino venga informato della convocazione. 
Nel silenzio della legge, la modalità migliore di convocazione dei condomini in assemblea è nella pratica quello più idoneo a garantire che l’invito alla riunione giunga effettivamente a conoscenza dei singoli proprietari e a dare prova in sede assembleare che l’invito abbia avuto effettivamente luogo. Ciò in quanto, ove sorgano contestazioni, ricade in capo all'amministratore condominiale l’onere di dimostrare la regolarità della convocazione ai singoli condòmini. 
Ai fini della regolare convocazione dell’assemblea condominiale non è comunque necessario che l’avviso (tramite raccomandata con avviso di ricevimento o a mani) sia stato materialmente consegnato a mani del singolo condomino, ma è sufficiente che esso sia stato recapitato nella sua sfera di conoscibilità, cioè sia effettivamente pervenuto presso persone che per ragione dei loro rapporti con il destinatario o per causa di ufficio siano tenute a farne consegna, ovvero sia stato depositato in luogo normalmente destinato a tale scopo e che di ciò il condomino destinatario, impiegando la ordinaria diligenza, abbia o possa avere notizia. 
Le modalità di convocazione possono anche formare oggetto di particolari disposizioni del regolamento di condominio. In tal caso, dette disposizioni dovranno essere osservate al pari della disciplina legale nei confronti di ciascun condomino, con conseguenze in caso di violazione direttamente incidenti sulle deliberazioni approvate.

CHI
La convocazione dell’assemblea è potere dell’amministratore, il quale deve procedervi almeno una volta ogni anno per l’assunzione di deliberazioni in merito: alla sua stessa eventuale conferma, all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti per la gestione ordinaria, alla loro ripartizione tra i condomini, all'approvazione del rendiconto annuale e all’impiego dell’eventuale residuo gestionale attivo, alle eventuali opere di manutenzione straordinarie e alla costituzione dei relativi fondi. 
Lo stesso amministratore può, inoltre, convocare, in ogni tempo, una ulteriore assemblea in via straordinaria quando lo stesso lo ritenga necessario, ovvero quando gliene sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. 
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla predetta richiesta i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore l’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, può essere convocata a iniziativa di ciascun condominio.

FAQ

A chi deve essere comunicato l’avviso di convocazione?

L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai proprietari delle unità immobiliari facenti parte del condominio. In presenza di più comproprietari pro indiviso, la giurisprudenza ritiene che debbano tutti essere avvertiti della riunione. Nel caso in cui la porzione immobiliare sia gravata da usufrutto, l’avviso di convocazione deve essere comunicato al nudo proprietario per le delibere su innovazioni, ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria; se, invece, di tratta di affari di ordinaria amministrazione o di godimento delle cose e dei servizi comuni, l’avviso deve essere comunicato all'usufruttuario qualora lo stesso abbia fatto conoscere il suo diritto.  In presenza di un conduttore, per le delibere relative alle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria l’orientamento giurisprudenziale e dottrinale prevalente ritiene che unico soggetto obbligato alla convocazione del conduttore sia il locatore e non l’amministratore, e ciò anche nel caso in cui lo stesso sia al corrente dell’esistenza di un rapporto locatizio.

A cosa si riferisce la voce “varie ed eventuali” contenuta nell’ordine del giorno?

La voce “varie ed eventuali” contenuta nell'ordine del giorno dell’assemblea di un condominio si riferisce solo a comunicazioni, suggerimenti o argomenti che l’amministratore intende affrontare con i condomini a solo scopo informativo ma non di decisione; per cui le delibere assunte in virtù di tale generica voce sono annullabili ex articolo 1137 codice civile.

È causa di nullità la delibera assunta in una assemblea di seconda convocazione tenutasi nel medesimo giorno della prima?

La seconda convocazione nello stesso giorno della prima non è causa di nullità della delibera, ma di semplice annullabilità che resta sanata ove non intervenga impugnazione nel termine di cui all’articolo 1137 codice civile.
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