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Appalti condominiali

del 01/06/2017
CHE COS'È?

Appalti condominiali: definizione

Per gli appalti condominiali può essere consigliabile redigere un progetto in forma scritta che includa una descrizione delle opere compiuta su sistemi tecnici. Va messo in evidenza, in ogni caso, che per gli appalti condominiali - che sono privati - il progetto non è obbligatorio, nel senso che non è necessario dal punto di vista giuridico per la validità di un contratto. Esso può essere richiesto per scopi amministrativi, ma non è prevista una disciplina vincolante in merito. L'articolo 1655 del codice civile stabilisce che un appalto non è altro che il contratto tramite cui una parte assume il compimento di un servizio o di un'opera per un corrispettivo in denaro. Ovviamente gli appalti condominiali prevedono che le due parti coinvolte siano il condominio e l'impresario, cioè l'impresa che viene selezionata per compiere i lavori.


COME SI FA

Quali sono le regole che vanno prese a riferimento per gli appalti condominiali?

Per gli appalti condominiali, che in genere riguardano l'affidamento dei lavori di manutenzione sia straordinaria che ordinaria del condominio o di una parte di esso, è necessario tenere in considerazione le regole previste dall'appalto e quelle dettate in materia di deliberazione. Per quel che riguarda la manutenzione ordinaria, essa può essere decisa dall'amministratore, dal momento che secondo la legge è a lui che spetta l'incarico di ordinare l'esecuzione degli interventi di questo genere, o dall'assemblea, cui è conferita la competenza per la conservazione e la gestione delle parti in comune dello stabile. Il contratto di appalto è differente rispetto alla prestazione d'opera, dal momento che l'organizzazione prevale sul lavoro individuale: se gli interventi ordinari riguardano riparazioni di lievi entità, quindi, è meglio fare riferimento a contratti di prestazione d'opera.


CHI

Un condominio, il cui legale rappresentante è l'amministratore.


FAQ

1. Quali aspetti devono essere presi in considerazione nell'ambito degli appalti condominiali?

La giurisprudenza insegna che il condominio non è dotato di personalità giuridica; inoltre, l'amministratore rappresenta i condomini in funzione delle loro quote. Per la stesura del progetto, è necessario che esso sia il più possibile dettagliato, in modo tale che non si verifichino difficoltà di interpretazione o non ci siano contestazioni in fase esecutiva. Secondo la prassi, il progetto viene consegnato a varie imprese: ciascuna di esse procede alla quotazione, che prevede l'inserimento dei prezzi per tutte le voci della manodopera e dei materiali. 

2. Come si sceglie l'impresa a cui affidare i lavori?

Non è detto che per gli appalti condominiali il criterio del massimo risparmio sia sempre il più utile. Per evitare truffe o situazioni spiacevoli, è opportuno chiedere a integrazione dell'offerta l'iscrizione delle imprese alla Cciaa, la Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura, insieme con il Durc, il Documento Unico di Regolarità Contributiva. Tra le altre accortezze utili, sarà bene richiedere una polizza assicurativa per la responsabilità civile, delle referenze bancarie e delle garanzie post contrattuali: per lavori straordinari piuttosto costosi, per esempio, si può optare per una fideiussione decennale postuma. Tutte le offerte devono pervenire in busta chiusa all'amministratore, in modo tale che possano essere aperte di fronte a condomini incaricati o consiglieri; volendo, l'assemblea può designare una commissione tecnica. 

3. Qual è il ruolo dell'amministratore negli appalti condominiali?

Se l'opera viene affidata a un'impresa che è evidentemente priva delle competenze tecniche necessarie per l'esecuzione dei lavori, l'amministratore può essere ritenuto responsabile di culpa in eligendo, dal momento che è il committente dei lavori, per il noto principio del neminem laedere. 
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