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Condominio: danni

del 21/09/2017
CHE COS'È?

Condominio danni: definizione

Può capitare, in un condominio, che uno degli inquilini subisca un danno che sia riconducibile a un bene condominiale: il caso più tipico è quello di un tubo di scarico delle acque nere che si rompe, ma è possibile anche che si verifichino delle infiltrazioni dal tetto. In una circostanza del genere, l'inquilino coinvolto è il soggetto che deve essere risarcito a causa del danno che il bene condominiale ha provocato, ma al tempo stesso, in quanto è proprietario del bene, ha il dovere di ripararlo e di risarcire il danno che lo stesso ha causato. Insomma, la duplice veste di soggetto che deve essere risarcito e di soggetto che deve risarcire può essere foriera di controindicazioni. Può essere lecito domandarsi, per esempio, se l'inquilino che ha subìto il danno è tenuto a partecipare alle spese di riparazione e di risarcimento. La risposta a tale interrogativo proviene dalla sentenza n. 24406 della Corte di Cassazione del 21 novembre del 2011, che ha precisato che l'inquilino deve partecipare alla ripartizione delle spese di riparazione e di risarcimento. Anche su di lui, che pure ha subìto il danno, grava l'obbligo di manutenzione e di custodia del bene comune. 


COME SI FA

Come deve essere risarcito il danno?

L'articolo 1227 del codice civile, a proposito di risarcimento del danno, distingue l'ipotesi nella quale il comportamento del danneggiato abbia prodotto un aggravamento del danno stesso e l'ipotesi nella quale esso abbia concorso al suo verificarsi. Ad ogni modo, a carico degli inquilini sussiste l'obbligo di custodia del bene comune: per la quantificazione del danno, è necessario fare riferimento a una sentenza o a un altro atto negoziale. Il documento o il titolo (accertamento amichevole, transazione o sentenza) che qualificano il danno non modificano il principio e quindi non possono presupporre delle eccezioni. Insomma, al di là del fatto che il danno sia quantificato per via amichevole o per via giudiziale, una volta che è stato determinato - a meno che non vi siano accordi differenti - esso deve essere ripartito tra i proprietari. Il piano di riparto da prendere in considerazione deve essere redatto dall'amministratore di condominio secondo i principi generali, e non può essere condizionato dalle modalità tramite cui si è quantificato il danno.


CHI

Un avvocato civilista.


FAQ

1. Quali sono gli aspetti da valutare per i danni provocati da infiltrazioni nei condomini?

Quello delle infiltrazioni è un problema molto diffuso, sia che riguardi le singole unità immobiliari, sia che riguardi le parti comuni di un condominio, visti i danni che possono essere causati ai mobili, ai soffitti, alle pareti, e così via. Anche in questo caso, i responsabili dei danni che sono provocati da un determinato bene vanno identificati nei custodi del bene stesso. Nel caso in cui i custodi non riescano a dimostrare che a causare i danni sia stato il caso fortuito, essi sono tenuti a rispondere di tali danni in misura parziale o totale, dal momento che non hanno adempiuto a tutte le azioni indispensabili per limitare o per prevenire i danni. Ecco, quindi, che nel caso delle infiltrazioni i responsabili possono essere individuati nei singoli proprietari, se si accerta che le perdite provengono solo dalle loro unità abitative, o nell'insieme condominiale, se si accerta che le infiltrazioni derivano da parti comuni del condominio. La suddivisione delle spese, pertanto, è una diretta conseguenza di tali accertamenti. 
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