Supercondominio

Supercondominio: definizione

Per comprendere il concetto di supercondominio è necessario partire dalla definizione di condominio precisando, da subito, che l’insieme di più edifici (eretti o meno in condominio) riuniti in un comprensorio più ampio non necessariamente costituiscono un supercondominio.
E’ noto che un condominio, nella sua accezione più semplice, consiste in un edificio composto da proprietà individuali che si sviluppano su più piani funzionalmente collegate ad altre parti, dette comuni, che non appartengono ad alcun condomino specificamente ma sulle quali ognuno dei proprietari dei singoli appartamenti vanta una quota di comproprietà espressa in millesimi.
La comproprietà di un bene non è però sufficiente a qualificarlo come parte comune di un condominio.
E’ infatti necessaria una specifica relazione tra le parti di uso comune e le proprietà individuali tale per cui le prime siano accessorie alle seconde, che per tale ragione si definiscono principali.
Le parti comuni devono poi essere incorporate e comunque congiunte stabilmente con quelle principali, di modo che la relazione di accessorietà riguarda a un tempo numerose parti comuni e più beni principali.
Nessuno dubita quindi che l’impianto centralizzato di riscaldamento ovvero le scale e gli ascensori siano parti comuni di un edificio condominiale, proprio perché essi, pur avendo una loro individualità, sono in evidente relazione accessoria (strumentale, materiale e funzionale) alle singole unità immobiliari.
Se trasferiamo quanto sin qui detto a un complesso immobiliare costituito da più edifici non necessariamente, come detto, si può parlare di supercondominio.
Facciamo un esempio. Un parco piuttosto che un centro benessere all’interno di un’area delimitata nella quale insistono più edifici condominiali saranno con ogni probabilità in comproprietà dei singoli proprietari degli appartamenti presenti in ciascun edificio condominiale.
Tale situazione genera sicuramente una relazione giuridica di comproprietà, che però è regolata dalle norme sulla comunione e non da quelle sul condominio.
Per supercondominio definiamo il complesso immobiliare nel quale esistono più edifici almeno uno dei quali costituito in condominio.
Nell’esempio fatto poco sopra i singoli edifici presenti nel complesso immobiliare manterrebbero la loro individualità e funzionalità anche nel caso in cui il parco non venisse più mantenuto ovvero il centro benessere chiuso.
Al contrario, se per accedere ai singoli edifici vi fosse un unico viale e se vi fosse un sistema di teleriscaldamento centralizzato per l’intero complesso immobiliare nessuno dubiterebbe del fatto che la mancanza di uno di questi beni comuni impedirebbe o limiterebbe grandemente l’uso dei singoli edifici e degli appartamenti in essi presenti.
In quest’ultimo caso, esattamente come per le scale del singolo condominio, sussiste una relazione accessoria (strumentale, materiale e funzionale) tra le parti comuni e quelle in proprietà individuale nei singoli edifici solo in presenza della quale può parlarsi di supercondominio e non di comproprietà.
Naturalmente il titolo di acquisto di un appartamento in un edificio condominiale all’interno di un più ampio complesso immobiliare con presenza di altri edifici può disporre diversamente e qualificare parti comuni (e non mera comproprietà) il parco piuttosto che il centro benessere (nell’esempio fatto per primo). In tal caso anche tali beni sarebbero parti comuni del supercondominio e non solo il viale di ingresso ed il sistema di teleriscaldamento (nel secondo esempio fatto).

Possiamo affermare che, quando il titolo non dispone diversamente, la relazione di accessorio a principale delle parti comuni rispetto a quelle in proprietà individuale costituisce il fondamento tecnico per l’attribuzione ex lege del diritto di condominio a un edificio. E ciò avviene sia che la relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti e i servizi elencati nell'articolo 1117 codice civile e i piani e porzioni di piano di un edificio intercorra tra beni compresi nello stesso edificio (parti comuni interne) sia che tale relazione sussista con le parti comuni esterne facenti capo a più edifici (parti comuni esterne), apparentemente indipendenti ma legati tra loro dall’esistenza di alcune cose accessorie.

Supercondominio si avrà, quindi, quando cose, impianti e servizi di cui all'articolo 1117 codice civile, comuni a più costruzioni ed esterni ad essi siano necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero siano destinati all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1. il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2. i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.