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Supercondominio

del 17/02/2012
CHE COS'È?

Supercondominio: definizione

Per comprendere il concetto di supercondominio è necessario partire dalla definizione di condominio precisando, da subito, che l’insieme di più edifici (eretti o meno in condominio) riuniti in un comprensorio più ampio non necessariamente costituiscono un supercondominio.
E’ noto che un condominio, nella sua accezione più semplice, consiste in un edificio composto da proprietà individuali che si sviluppano su più piani funzionalmente collegate ad altre parti, dette comuni, che non appartengono ad alcun condomino specificamente ma sulle quali ognuno dei proprietari dei singoli appartamenti vanta una quota di comproprietà espressa in millesimi.
La comproprietà di un bene non è però sufficiente a qualificarlo come parte comune di un condominio.
E’ infatti necessaria una specifica relazione tra le parti di uso comune e le proprietà individuali tale per cui le prime siano accessorie alle seconde, che per tale ragione si definiscono principali.
Le parti comuni devono poi essere incorporate e comunque congiunte stabilmente con quelle principali, di modo che la relazione di accessorietà riguarda a un tempo numerose parti comuni e più beni principali.
Nessuno dubita quindi che l’impianto centralizzato di riscaldamento ovvero le scale e gli ascensori siano parti comuni di un edificio condominiale, proprio perché essi, pur avendo una loro individualità, sono in evidente relazione accessoria (strumentale, materiale e funzionale) alle singole unità immobiliari.
Se trasferiamo quanto sin qui detto a un complesso immobiliare costituito da più edifici non necessariamente, come detto, si può parlare di supercondominio.
Facciamo un esempio. Un parco piuttosto che un centro benessere all’interno di un’area delimitata nella quale insistono più edifici condominiali saranno con ogni probabilità in comproprietà dei singoli proprietari degli appartamenti presenti in ciascun edificio condominiale.
Tale situazione genera sicuramente una relazione giuridica di comproprietà, che però è regolata dalle norme sulla comunione e non da quelle sul condominio.
Per supercondominio definiamo il complesso immobiliare nel quale esistono più edifici almeno uno dei quali costituito in condominio.
Nell’esempio fatto poco sopra i singoli edifici presenti nel complesso immobiliare manterrebbero la loro individualità e funzionalità anche nel caso in cui il parco non venisse più mantenuto ovvero il centro benessere chiuso.
Al contrario, se per accedere ai singoli edifici vi fosse un unico viale e se vi fosse un sistema di teleriscaldamento centralizzato per l’intero complesso immobiliare nessuno dubiterebbe del fatto che la mancanza di uno di questi beni comuni impedirebbe o limiterebbe grandemente l’uso dei singoli edifici e degli appartamenti in essi presenti.
In quest’ultimo caso, esattamente come per le scale del singolo condominio, sussiste una relazione accessoria (strumentale, materiale e funzionale) tra le parti comuni e quelle in proprietà individuale nei singoli edifici solo in presenza della quale può parlarsi di supercondominio e non di comproprietà.
Naturalmente il titolo di acquisto di un appartamento in un edificio condominiale all’interno di un più ampio complesso immobiliare con presenza di altri edifici può disporre diversamente e qualificare parti comuni (e non mera comproprietà) il parco piuttosto che il centro benessere (nell’esempio fatto per primo). In tal caso anche tali beni sarebbero parti comuni del supercondominio e non solo il viale di ingresso ed il sistema di teleriscaldamento (nel secondo esempio fatto).


COME SI FA

Possiamo affermare che, quando il titolo non dispone diversamente, la relazione di accessorio a principale delle parti comuni rispetto a quelle in proprietà individuale costituisce il fondamento tecnico per l’attribuzione ex lege del diritto di condominio a un edificio. E ciò avviene sia che la relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti e i servizi elencati nell'articolo 1117 codice civile e i piani e porzioni di piano di un edificio intercorra tra beni compresi nello stesso edificio (parti comuni interne) sia che tale relazione sussista con le parti comuni esterne facenti capo a più edifici (parti comuni esterne), apparentemente indipendenti ma legati tra loro dall’esistenza di alcune cose accessorie.

Supercondominio si avrà, quindi, quando cose, impianti e servizi di cui all'articolo 1117 codice civile, comuni a più costruzioni ed esterni ad essi siano necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero siano destinati all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

  1. il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
  2. i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

CHI
Il geometra è il professionista al quale rivolgersi per il rilievo dell’area del supercondominio, per la verifica negli uffici amministrativi (catasto eccetera) delle mappe catastali e per la loro eventuale correzione. 

L'avvocato è il professionista al quale rivolgersi in varie ipotesi quali: 
  • dubbio circa la sussistenza e la consistenza del supercondominio; 
  • impugnativa di delibere del supercondominio; 
  • contenzioso tra condomìni partecipanti al supercondominio o tra condòmini del supercondominio;
  • interpretazione del regolamento; 
  • formazione e modifica del regolamento; 
  • modifica tabelle millesimali di partecipazione al supercondominio. 
L'amministratore del supercondominio è il professionista al quale rivolgersi per: 
  • segnalare eventuali abusi nell'uso delle parti comuni da parte di altri partecipanti al supercondominio;
  • convocare l’assemblea a richiesta di un numero qualificato di supercondòmini; 
  • proporre argomenti da porre all'ordine del giorno dell’assemblea del supercondominio; 
  • chiedere permessi per uso temporaneo della superficie in supercondominio per casi particolari (trasloco).

FAQ

Un complesso di edifici condominiali dispone di un’unica centrale termica a servizio di tutti. Si può parlare in questo caso di supercondominio?

Sì perché vi è un bene comune a servizio di più soggetti.

Chi partecipa al supercondominio, ovvero il supercondominio da chi è composto?

I condòmini dei singoli edifici sono anche condòmini del supercondominio. Quindi al supercondominio partecipano tutti i condòmini dei singoli edifici condominiali inseriti nel comprensorio del supercondominio.

Esistendo un supercondominio è necessario nominare un amministratore per la gestione delle parti comuni?

Sicuramente sì. Infatti, se esistono condomìni ai quali partecipano i singoli proprietari degli appartamenti è evidente che il numero di supercondòmini è superiore a quello minimo di legge (quattro condomini ex articolo 1129 codice civile) per nominare un amministratore.

Può l’amministratore di un condominio partecipare all’assemblea del supercondominio?

Sì nel caso tale diritto gli sia attribuito dal regolamento della comunione diversamente egli può partecipare non per il fatto di essere amministratore di un condominio bensì perché ha ricevuto espressa delega da uno o più condomini. In altre parole ed in mancanza di diversa disposizione regolamentare: gli unici titolati a partecipare all'assemblea del superondominio sono i singoli condomini proprietari degli appartamenti dei condomìni inseriti nel complesso supercondominiale. Costoro possono delegare a partecipare all'assemblea del supercondominio chi desiderano (nel rispetto del regolamento supercondominiale) quindi anche l’amministratore del proprio condominio che, in tal caso, rappresenterà soltanto il singolo condominio che a ciò l’ha delegato. Sussiste un diverso orientamento giurisprudenzale secondo il quale, invece, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell’assemblea non sono derogabili neppure dal regolamento, sicché l’assemblea del supercondominio non può essere composta dagli amministratori dei singoli condominii, ma solo dai comproprietari degli edifici che lo compongono

Gli amministratori dei singoli condomìni che partecipano ad una assemblea di supercondominio (essendo ciò previsto dallo specifico regolamento) possono votare a tale assemblea?

Sul punto esistono due orientamenti. Secondo un primo orientamento quando l’amministratore di un condominio partecipa all'assemblea del supercondominio per espressa previsione del regolamento della comunione egli deve, in ogni caso, esprimere il voto in assemblea supercondominiale in conformità alla decisione dell’assemblea del condominio del quale egli è amministratore. Secondo un secondo orientamento la delibera adottata in un cosiddetto supercondominio, pur se in conformità al regolamento, dagli amministratori dei singoli condomini è nulla sia per la normale inderogabilità delle norme che tutelano le minoranze negli organi collegiali, sia perché la volontà maggioritaria in tal modo espressa può non corrispondere a quella dei condomini.

Chi può riscuotere i contributi di partecipazione alle spese dei servizi comuni del supercondominio?

Esclusivamente l’amministratore del supercondominio. Nessun titolo hanno, a tal fine, gli amministratori dei singoli condomìni partecipanti al supercondominio, salvo che tale potere non sia stato loro attribuito dall'assemblea dei comproprietari partecipanti al supercondominio.

Chi può convocare l’assemblea del supercondominio?

Esclusivamente l’amministratore del supercondominio. Nessun titolo hanno, a tal fine, gli amministratori dei singoli condomìni partecipanti al supercondominio.

E’ possibile che un regolamento di supercondominio preveda che l’assemblea sia composta dagli amministratori dei singoli condomìni?

Se in un regolamento di supercondominio vi fosse una clausola simile essa sarebbe nulla per contrarietà alle norme imperative di cui agli articoli 1136 e 1138 codice civile che prevedono che all'assemblea di un condominio (quindi anche di un supercondominio) partecipano i comproprietari (del condominio e, quindi, del supercondominio).

E’ possibile che un’assemblea di supercondominio deliberi a maggiorana dei suoi componenti di istituire un unico condominio tra i vari edifici condominiali?

No non è possibile e la delibera, se adottata, sarebbe nulla in quanto lesiva del diritto di ciascuno condomino di partecipare al solo condominio costituito dall'edificio in cui è proprietario di singola unità immobiliare.
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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

Roberto

11/05/2012 09:28:00

Per questi motivi il bilancio delle parti comuni di un supercondominio composto da 11 fabbricati e 250 condomini, necessitando della presenza di tantissimi condomini, non si riesce mai ad approvare..............

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