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Contenzioso condominiale

del 07/09/2017
CHE COS'È?

Contenzioso condominiale: definizione

Le attività che pregiudicano i diritti dei condomini possono essere oggetto di un contenzioso condominiale, e sono regolamentate dal punto di vista giuridico sulla base delle norme del codice civile relative alle servitù e ai rapporti di vicinato, in modo particolare per ciò che concerne le luci, le vedute e le distanze legali. Un esempio di contenzioso condominiale può essere quello che si innesca nel momento in cui un condomino non rispetta le norme relative alle distanze legali, magari perché costruisce a una distanza più bassa rispetto a quella regolamentare o perché apre una finestra a meno di un metro e mezzo dal confine in direzione del cortile condominiale.


COME SI FA

Come si configura il contenzioso condominiale?

Ogni contenzioso condominiale varia in base al tipo di turbativa che viene perpetrato nei confronti del condominio. In alcune circostanze, per esempio, l'amministratore ha la possibilità di agire per via giudiziale in maniera immediata, non essendo tenuto ad ascoltare il parere dell'assemblea: in un caso del genere, la presa d'atto eventuale da parte dell'assemblea non è da considerare come una delibera vera e propria, ma come una constatazione relativa all'operato dell'amministratore. Proprio per questo motivo non si può porre all'ordine del giorno la questione e i condomini non possono impugnare la presa d'atto, sempre immaginando che si sia in presenza di fatti che presuppongono una reazione tempestiva. D'altro canto, ci possono essere delle ipotesi oggettivamente incerte per le quali c'è bisogno del consenso dell'assemblea, anche perché non sono urgenti: sono i casi di immissioni di fumo, odori, vibrazioni o rumori. 


CHI

Gli amministratori di condominio, sulla base dei poteri che sono conferiti loro dai regolamenti di condominio e dalle assemblee. 


FAQ

1. Quali sono i poteri di un amministratore di condominio in presenza di un contenzioso condominiale?

L'amministratore di condominio ha il potere - e al tempo stesso il dovere - di intervenire e di porre in atto tutti gli atti conservativi dei diritti che riguardano le parti comuni del condominio. Tale potere, come si è visto, a seconda dei casi può essere esercitato solo dopo che è stato ottenuto il consenso dell'assemblea o in modo autonomo. Lo scopo è quello di fare in modo che la proprietà comune sia mantenuta integra o indenne rispetto a qualsiasi tipo di turbativa, sia che essa derivi dall'azione di un singolo condomino, sia che essa derivi da terzi. Occorre, quindi, evitare che le turbative eventuali vadano a intaccare o a compromettere la disponibilità piena e libera della proprietà comune, tanto dal punto di vista giuridico quanto dal punto di vista materiale.

2. Che differenza c'è tra le liti attive e le liti passive?

Nel momento in cui sorge un contenzioso condominiale in relazione alle parti comuni di un condominio e si arriva di fronte all'autorità giudiziaria, si può distinguere tra le liti attive e le liti passive: le prime sono quelle che si concretizzano quando a promuovere l'azione legale è il condominio, mentre le seconde sono quelle che si concretizzano quando il condominio è chiamato a difendersi dalle pretese di terzi. Sia in un caso che nell'altro, può essere che il soggetto contraddittore del condominio sia un condomino. Le competenze, nell'ambito del contenzioso giudiziario, sono divise tra l'assemblea e l'amministratore, come accade per tutte le questioni di tipo extra-giudiziale. Nel caso in cui le competenze assembleari non vengano rispettate, l'amministratore può essere revocato. 
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