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Condominio: delibere assembleari

del 15/02/2012
CHE COS'È?

Condominio delibere assembleari: definizione

L'assemblea è l'organo deliberativo del condominio. Il gruppo dei condomini che forma il complesso condominiale costituisce tale assemblea che delibera interessi comuni con una volontà unica che è il risultato della fusione di tutte le volontà individuali.
La strutturazione dell'assemblea si raggiunge quando si è in possesso della tabella dei valori millesimali e quando essa sia stata approvata.
L'assemblea garantisce quindi la gestione democratica della vita del condominio attraverso la partecipazione di tutti i condomini.
L'articolo 1135 del codice civile specifica le attribuzioni dell'assemblea, la quale provvede a:
  1. nomina, conferma e revoca dell'amministratore e approvazione del suo compenso;
  2. approvazione bilancio preventivo delle spese condominiali e piano di riparto fra i condomini;
  3. approvazione rendiconto annuale ovvero bilancio consuntivo relativo alle spese condominiali dell'anno concluso;
  4. deliberazione opere di natura straordinaria;
  5. promuovere liti o resistere a domande;
  6. deliberare sul godimento migliore delle parti comuni;
  7. modificare il regolamento di condominio;
  8. deliberare la ricostruzione delle parti comuni, innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Le delibere prese dall'assemblea sono vincolanti per tutti i condomini sia consenzienti che dissenzienti e non sono revocabili se non da una deliberazione successiva.
Il primo comma dell'articolo 1137 codice civile afferma il principio dell'obbligatorietà delle delibere assembleari. Esse sono atti giuridici complessi risultanti dalla volontà dei singoli condomini unificati e concorrenti per lo scopo di gestione.
Nella prassi condominiale è ricorrente il problema dell'individuazione delle cause di invalidità che rendono le delibere annullabili rispetto alle cause di invalidità che rendono le delibere nulle.
Delibere annullabili sono quelle delibere affette da vizi formali attinenti ad esempio la violazione del procedimento di convocazione dell'assemblea ovvero all'incompletezza dell'ordine del giorno.
Esse sono destinate a sanarsi ove siano trascorsi inutilmente 30 giorni dalla delibera o dalla comunicazione del verbale assembleare e possono essere sempre revocate con apposita delibera assembleare.
Sono invece ritenute nulle ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, codice civile le deliberazioni viziate da requisiti essenziali tali da privare la facoltà di utilizzare il bene comune (ad esempio la deliberazione che dispone la durata in carico dell'amministratore per due anni).

Dott.ssa Chiara Oblatore
Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Varese  - Amministratore di condominio
B&B Professione Mediatore

COME SI FA
L'assemblea può essere convocata in via ordinaria o straordinaria.
Assemblea ordinaria è quella che si riunisce alla fine di ogni gestione per approvare: bilancio consuntivo e piano di riparto, bilancio preventivo e piano di riparto preventivo, conferma e revoca dell'amministratore e suo compenso, atti amministrativi ordinari e straordinari necessari. Può essere convocata in ogni momento dall'amministratore o su richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (166,67 millesimi di proprietà) o da qualsiasi condomino in assenza dell'amministratore.
Assemblea straordinaria si tiene per specifiche finalità.
L'articolo 66 disposizioni di attuazione del codice civile prescrive che l'avviso di convocazione debba essere comunicato ai condomini a mezzo raccomandata almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.
L'assemblea è regolarmente costituita (ex articolo 1136 codice civile) con l'interevento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza del numero legale, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo e comunque entro dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresentino il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Di ogni riunione dell'assemblea viene redatto il verbale che verrà trascritto a cura dell'amministratore direttamente sul registro dei verbali dell'assemblea. Il verbale deve essere letto alla fine della seduta e approvato dai presenti.
L'amministratore è tenuto durante le riunioni assembleari a:
  • constatare che l'assemblea è regolarmente costituita;
  • rilevare le generalità dei condomini presenti e verificare l'esistenza di eventuali deleghe (in forma scritta che andranno allegate al verbale dell'assemblea);
  • indicare i millesimi da ciascuno posseduti;
  • illustrare i punti all'ordine del giorno;
  • riassumere sommariamente ogni discussione, porre ai voti le delibere proposte e conteggiare il numero dei voti e i rispettivi millesimi di proprietà.

CHI
Sono coinvolti l'assemblea dei condomini e gli amministratori di condominio.

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