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Condominio: posto auto

del 16/05/2011
CHE COS'È?

Condominio posto auto: definizione

Non esistono norme che direttamente stabiliscano i criteri per la suddivisione degli spazi liberi condominiali in posti auto, ma valgono in questo caso le norme generali sul condominio e, quando compatibili, sulla comunione
Attraverso la lettura dell’articolo 1102 codice civile, possono quindi desumersi criteri piuttosto rigidi per l’eventuale destinazione di aree comuni ad uso di parcheggio condominiale, in particolare se si tratta di aree interne al condominio e già asservite ad altro scopo. 
È il caso, ad esempio, del cortile condominiale che, a norma dell’articolo 1117 codice civile, è di proprietà comune a tutti i condomini e pertanto fruibile dagli stessi in misura paritaria. 
L’uso paritario della cosa comune non può però alterare la destinazione d’uso del bene stesso a meno che non ricorrano determinati presupposti. 
Se la trasformazione del cortile condominiale in posti auto assume i caratteri di una innovazione (cioè, quella modificazione che altera l’entità materiale del bene, operandone la trasformazione o determinando la modificazione della sua originaria destinazione) sarà necessario il consenso all'unanimità di tutti i condomini.
Questo avviene, ad esempio, nel caso in cui il cortile che si vuole trasformare in parcheggio sia alberato (e quindi nato solo per dare luce ed aria ai locali soprastanti) oppure, nei casi in cui si vogliano costituire nel cortile condominiale posti auto destinati solo ad alcuni condomini o a soggetti terzi. 
Diverso è il caso in cui la creazione di posti auto all'interno del cortile non costituisca innovazione, ma sia diretta solo al miglioramento o all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni. 
In questo caso sarà sufficiente una maggioranza semplice.

Avv. Simone Scelsa
Ordine degli Avvocati di Milano
ACCMS Studio Legale

COME SI FA
Nel caso in cui si vogliano istituire posti auto all'interno del cortile condominiale occorrerà convocare l’assemblea che dovrà esprimersi secondo le seguenti maggioranze. 
Nel caso in cui tale modifica costituisca una innovazione, o sia diretta a costituire un diritto reale di terzi sul bene di proprietà comune, o ad assegnare in via permanente e nominativa posti auto a singoli condomini, occorrerà, a norma dell’articolo 1108, terzo comma codice procedura civile, il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione poiché lo scioglimento della proprietà comune o la modificazione della sua originaria destinazione può essere deliberata solo all’unanimità. Ogni delibera presa in assenza di uno o più condomini o in caso di parere sfavorevole di uno o più condomini è affetta da nullità radicale. Nel caso in cui, invece, la creazione di posti auto non costituisca innovazione, ma solo un uso migliore della cosa comune, sarà necessaria la maggioranza prevista dall’articolo 1136 quinto comma codice civile, ovvero, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

CHI
Considerato che la distinzione tra innovazione della cosa comune o sua modifica non è di facile comprensione, essendo un concetto di elaborazione dottrinale in continuo divenire, è necessario l’assistenza preventiva di un legale che aiuterà ad individuare le più corrette modalità di esecuzione delle necessarie delibere assembleari destinate alla creazione di posti auto in spazi comuni.

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