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Condominio minimo

del 02/04/2012
CHE COS'È?
Il condominio cosiddetto “minimo” è quello composto da soli due proprietari. Nella prassi, tuttavia, il concetto viene applicato anche a quegli immobili detenuti da un numero di proprietari inferiore a cinque.
Oltre quattro proprietari, infatti, il codice civile prevede l'obbligo di nomina di un amministratore. Sotto tale limite, invece, non vi è alcun obbligo di avere un amministratore, ma semplicemente una facoltà.
Il punto di interesse in merito al condominio minimo è stata, recentemente, la disputa in merito all'inquadramento della normativa applicabile: una prima tesi, sosteneva, infatti, la doverosità dell'applicazione della medesima disciplina del condominio degli edifici (articoli 1117-1139 codice civile) mentre altra tesi sosteneva l'applicabilità della comunione in generale (articoli 1110-1115 codice civile).
In sostanza, secondo la prima tesi, la circostanza della non obbligatorietà della nomina di un amministratore di condominio non era elemento sufficiente a sottrarre all'inquadramento sostanziale della materia sotto la disciplina del condominio degli edifici.
La seconda tesi, invece, sosteneva che la preminenza della figura dell'amministratore era tale per cui, tolto lo stesso, era più sensato, a livello sistematico, inquadrare la fattispecie nella semplice comunione (cui il condominio degli edifici era, in ogni caso, una specificazione ulteriore) e ciò anche a mente della circostanza che nel condominio minino, di fatto, non vi sono assemblee, e dunque l'amministrazione, la governance stessa del condominio minimo, era estranea alla disiplina del condominio degli edifici, e molto vicina, invece, a quella della comunione in generale.
La Cassazione a Sezioni Unite ha (Cassazione Civile SS. UU, 31 gennaio 2006, n. 2046) ha preso posizione sostenendo la prima tesi: al condominio minimo si applica la disciplina del condomino degli edifici, applicando correttivi logici alle maggioranze stabilite dal codice civile. In particolare, soprattutto in caso di condominio minimo in senso stretto (ovvero quello composto da due soli proprietari) dovrà essere il voto unanime quello che, a prescindere dalla differenti previsioni normative, sarà utilizzato per le delibere assembleari – o comunque per le decisioni in merito alla conduzione dell'immobile condiviso.

COME SI FA
Il condominio mimino è costituito tale dalla semplice esistenza di due proprietari distinti (nel senso che le loro proprietà incidono differenti parti) in merito ad un medesimo edificio. 
Viceversa, nell'ipotesi di due comproprietari anche di più immobili all'interno del medesimo edificio (e in assenza di altri proprietari), non si avrà un condominio minimo, ma semplice comunione: la disciplina del condominio è, in ogni caso, la gestione di quelle parti (comuni) in comproprietà (muri, scale, tetti) a fronte di proprietà esclusive.

CHI
Per problematiche varie è opportuno rivolgersi a un avvocato esperto in condominio.

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