CHE COS'È?
Condominio sopraelevazione: definizione
È il diritto attribuito dall'articolo 1127 codice civile ad alcuni condomini (in particolare al proprietario dell’ultimo piano o al proprietario del lastrico solare) di sopraelevare l’edificio. Non si tratta di un diritto assoluto. È infatti legittimo un regolamento condominiale che espressamente vieta o limita il diritto di sopraelevazione. Va precisato che per sopraelevazione non si intende solo o semplicemente l’innalzamento dell’altezza dell’edificio. Essa è integrata infatti dalla costruzione di uno o più nuovi piani o di una o più nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio e a prescindere dall'altezza precedente che potrebbe restare la stessa. Quindi, per aversi sopraelevazione, è necessario che le modifiche apportate all'edificio producano un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti. Naturalmente se il tetto o il lastrico solare posto all'ultimo piano insistono al di sopra di due o più unità immobiliari il diritto di sopraelevazione spetta - pro quota - ai proprietari di tutte le unità immobiliari medesime e solo relativamente alla porzione verticale sovrastante ogni singola unità.
COME SI FA
Anzitutto il diritto di sopraelevazione deve uniformarsi ai limiti imposti dall'articolo 1127 codice civile. La nuova opera, quindi, non dovrà pregiudicare l’aspetto architettonico né la stabilità dell’edificio. L’opera non dovrà, inoltre, privare le abitazioni sottostanti di aria e di luce. Decoro architettonico e idoneità statica dell’edificio sono concetti ben precisi, e non di meno complessi, che devono essere esaminati con l’ausilio di un professionista prima di iniziare qualsiasi intervento, anche al fine di evitare opposizioni successive dei condomini. È necessario tenere conto, infatti, che il sopraelevante non è obbligato a presentare alcun progetto ai condomini ed in caso di accertata violazione – anche successiva al compimento dell’opera – dei limiti imposti dalla norma in commento i singoli condomini possono chiedere ed ottenere la demolizione del manufatto.
Chi sopraeleva è obbligato a ricostruire tutti i manufatti preesistenti dei quali i condomini avevano l’uso.
Il diritto di sopraelevazione non è soggetto alla preventiva autorizzazione dei condomini, i quali possono opporvisi solo in caso di violazione dei limiti posti dall'articolo 1127 codice civile.
Infine, ricordiamo che colui che sopreleva è tenuto a corrispondere a tutti gli altri condomini una indennità pari al valore dell’area da occupare con la nuova opera, diviso per il numero dei piani compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante.
CHI
La complessità e la tecnicità dell’argomento impone l’assistenza di un avvocato e di un ingegnere e/o architetto.
FAQ
Il diritto di sopraelevazione spetta sempre al proprietario dell’ultimo piano?
Il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell’ultimo piano o porzione di esso (e questo vale anche per il proprietario del lastrico solare) sempre che tale facoltà non risulti vietata dal regolamento condominiale.
E’ necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per procedere alla sopraelevazione?
No. Il diritto di sopraelevazione non è soggetto né al preventivo consenso dell’assemblea, né alla successiva approvazione dei lavori o del progetto. Anche il singolo condomino, tuttavia, può opporsi al diritto di sopraelevazione vantato dal proprietario dell’ultimo piano, se le opere comportano un pregiudizio architettonico al decoro dell’immobile, una diminuzione di luce ed aria per i restanti condomini, oppure presentino rischi strutturali per l’edificio.
La riqualificazione del sottotetto può essere considerata sopraelevazione?
Sì, ma solo se i lavori di ristrutturazione comportano un aumento della superficie esterna e della volumetria del condominio.
