Condominio: infiltrazioni

Condominio infiltrazioni: definizione

Per Condominio si intende un edificio diviso per piani o porzioni di piano di proprietà di due o più persone, in cui esistono zone di proprietà esclusiva e zone di proprietà comune a servizio delle singole unità immobiliari. Negli edifici in condominio, ogni condomino ha la proprietà esclusiva di uno o più appartamenti ed un diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio: il suolo su cui sorge, i muri maestri, il tetto, le scale, il cortile, l’ascensore, ecc. (art. 1117 c.c.). A norma dell’art. 1118, comma I, c.c., il diritto dei condomini sulle parti comuni dello stabile è proporzionato al valore dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva; tale valore, a norma dell’ art. 68 disp. att. c.c., deve essere espresso in millesimi e deve essere contenuto in una tabella allegata al regolamento condominiale. Tra i danni alle parti comuni, quelli più frequentemente sofferti sono i c.d. danni da infiltrazioni (p.e. rottura dei muri perimetrali che provocano il passaggio d’acqua piovana; tubazioni condominiali o di proprietà esclusiva danneggiate, con conseguenti perdite d’acqua; impermeabilizzazione assente). Se il danno proviene da cose comuni, il Condominio può essere chiamato a rispondere, ex art. 2051 c.c., in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione o ristrutturazione delle condutture, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi.

Ogni qualvolta si verificano infiltrazioni d’acqua provenienti da un appartamento, la disciplina da applicare è, salvo eccezioni, quelle delle parti comuni.
Il Condominio è responsabile dei danni causati dalle cose e dai servizi comuni.
La norma di riferimento in simili situazioni è l’art. 2051 c.c., a mente del quale “Ciascuno e responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
 Il Condominio, infatti, in quanto custode dei beni e degli impianti comuni, deve rimuovere le caratteristiche lesive insite nella cosa propria, ed, in mancanza, è responsabile dei danni che da essi derivino.
 Meritevole di considerazione, sul punto, è la recente pronuncia della Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 6128/2012, ha affermato il principio secondo cui: “Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione, il condominio deve risarcire il proprietario di tutti danni compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile per l’umidità”.
E difatti, in materia di responsabilità civile per danni cagionati da cosa in custodia, la fattispecie prevista dall’art. 2051 c.c. configura, secondo consolidata giurisprudenza, un’ipotesi di responsabilità oggettiva.
Ai fini della imputabilità al Condominio di questo tipo di responsabilità, è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo.
 La responsabilità può essere esclusa solo se il danno è addossabile al caso fortuito che, per essere tale, deve possedere il carattere della imprevedibilità e della incontrollabilità.
Le carenze o i difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione, non rappresentano caso fortuito, escludendo la responsabilità della custodia ma, anzi, possono costituire fondamento giustificativo dell’obbligazione risarcitoria.

Il proprietario dell’immobile danneggiato da infiltrazioni potrà ottenere il risarcimento provando il danno, il nesso tra danno e ciò che lo ha generato, nonché il rapporto di custodia.
Spetterà al Condominio, per liberarsi da qualsivoglia responsabilità, dimostrare la sussistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere il nesso causale tra il danno lamentato ed il bene condominiale che lo ha cagionato