Fiscalità del condominio: definizione
Il
condominio è da sempre dotato di titolarità fiscale, il che vuol dire
che è caratterizzato da un codice fiscale: e ciò nonostante la dottrina e la
giurisprudenza lo reputino, da sempre, un ente di gestione privo di personalità
giuridica. Il riferimento normativo in materia è rappresentato dalla legge n.
449 del 27 dicembre del 1997, che ha introdotto, con decorrenza a partire
dall’anno seguente, il nuovo status di sostituto di imposta per il condominio.
In quanto tale, esso deve operare, secondo l’articolo 25 ter del’ DPR n. 600
del 1973 modificato dalla legge finanziaria del 2007, una ritenuta del 4%,
all’atto del pagamento, a titolo di acconto dell’imposta sul reddito per
prestazioni riguardanti contratti di appalto di servizi o opere.
Come deve
essere gestita la contabilità fiscale del condominio?
La contabilità
del condominio è cambiata in seguito all’introduzione, da parte della legge
n. 220 del 2012, del nuovo articolo 1130 bis del Codice Civile, che ha previsto
l’entrata in vigore dello stato patrimoniale, del riepilogo finanziario (con il
conto economico di costi e ricavi), della situazione fondi e risorse, del
registro di contabilità, della nota sintetica accompagnatoria e
dell’indicazione delle questioni pendenti e dei rapporti in corso, con un
dettagliato elenco dei debiti e dei crediti.
1. Perché il condominio ha un codice fiscale?
Per la
legge, l’ente condominiale deve essere assimilato alle organizzazioni di
persone senza personalità giuridica, le quali sono tenute a richiedere di
essere iscritte all’anagrafe tributaria. Tocca all’amministratore del condominio
provvedere a questo adempimento in qualità di rappresentante legale; egli,
comunque, può essere sostituito da un qualsiasi condomino in qualità di
rappresentante di fatto. Il codice fiscale del condominio deve essere
riportato su tutti i documenti fiscali ricevuti da terzi o generati
direttamente: è il caso, per esempio, delle fatture che riguardano le forniture
comuni, così come tutti i servizi che vengono erogati a favore dei condòmini.
Nel momento in cui l’incarico di amministratore passa da un soggetto a un
altro, occorre che le dovute modifiche vengano comunicate all’anagrafe
tributaria entro i 30 giorni successivi alla nomina, in ragione della presenza
di un nuovo rappresentante legale. Il nuovo amministratore, quindi, deve
chiedere la variazione del caso recandosi presso l’Agenzia delle Entrate e
presentando la modulistica relativa, con la copia del verbale assembleare di
nomina e la copia del tesserino del codice fiscale personale.
2. Cosa comporta il fatto che il condominio sia sostituto di imposta?
Secondo la
legge, il sostituto di imposta è il soggetto che sostituisce il
contribuente in parte o in tutto nei rapporti con l’amministrazione
finanziaria: in pratica, trattiene le imposte dovute dalle pensioni, dai salari
e dai compensi per poi versarle allo Stato. Il condominio, di conseguenza, è
tenuto a eseguire, sui compensi che vengono versati ai lavoratori autonomi, le
ritenute di acconto ai fini Irpef, e a rilasciare le certificazioni del caso.
Inoltre, spetta al condominio presentare la dichiarazione dei sostituti
attraverso un modello 770 ordinario o semplificato. Tutti gli edifici che
rientrano in una situazione di diritto di condominialità devono sottostare agli
obblighi di sostituzione, inclusi i condomini parziali interni dei
supercondomini (cioè i complessi residenziali che sono formati da corpi di
fabbrica distinti caratterizzati da autonomia gestionale: in questo caso il
supercondominio e i vari condomini autonomi operano come sostituti di imposta
differenti).
