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Condominio: canna fumaria

del 16/01/2013
CHE COS'È?

Condominio canna fumaria: definizione

Da un punto vista strutturale, la canna fumaria è un elemento atto a convogliare all’esterno, espellendoli, i fumi derivanti da una combustione generata all’interno di una unità immobiliare.
Da un punto di vista squisitamente giuridico, la canna fumaria, se posta in seno ad un contesto condominiale, viene, invece, in rilievo quale elemento di discordia e fonte di contrasto.
Vicinitas est mater discordiarum, erano soliti dire i latini che, in qualche modo, già avevano compreso la difficoltà insite nei rapporti discendenti dalle comunioni.Ironia a parte, alla canna fumaria sono riconducibili le seguenti questioni:

  1. Titolarità della proprietà
  2. Ripartizione delle spese
  3. Liceità di una canna fumaria di proprietà esclusiva

Quanto alla prima questione, secondo alcuni sulla scorta della previsione operata all’articolo 1117 del nostro Codice Civile, la canna fumaria dovrebbe essere considerata parte comune per presunzione di legge.
Secondo altri la previsione citata non darebbe luogo ad alcuna presunzione di legge.
Prescindendo di entrare nel merito di questa annosa diatriba dottrinale e giurisprudenziale, in questa sede si ritiene opportuno precisare, piuttosto, che la canna fumaria – come ogni altra elemento potenzialmente comune del condominio – è da considerarsi comune salvo diverso titolo.
Il diveso titolo può essere costituito dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione.
Costituisce titolo diverso idoneo ad escludere la titolarità comune della canna fumaria, se la stessa serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà.
Ciò anche qualora sia ricavata nel vuoto di un muro comune.

La seconda questione è intimamente connessa alla titolarità della proprietà della canna fumaria. Ovvio che le voci di spesa afferenti all’elemento in questione verranno ripartite fra tutti i comunisti.
Qualora sia di proprietà esclusiva opererà il dettato 2° comma del 1123 Codice Civile.(“… sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.”)

Quanto al terzo aspetto è in astratto contemplata la possibilità che uno dei comproprietari realizzi una canna fumaria da asservire all’esclusivo uso della sua unità immobiliare non alteri la destinazione della cosa comune e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.


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