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Condominio: cortile

del 04/04/2017
CHE COS'È?

Condominio cortile: definizione

Spesso gli edifici in condominio hanno a disposizione un cortile destinato agli abitanti. Il suo uso deve essere fatto con cautela, perché è di tutti. L'articolo 1117 del Codice Civile lo definisce come una parte comune, a meno che non vi sia una specifica disposizione all'interno del regolamento condominiale o nell'atto di acquisto. La proprietà è di tutti i condomini oppure delle persone indicate nei documenti che regolano la vita dell'edificio o quelli di acquisto delle varie porzioni dell'edificio. La definizione del dizionario della lingua italiana spiega che il cortile è l'area scoperta compresa in un edificio o tra più edifici su cui si affacciano gli ambienti interni degli stessi palazzi. Nella realtà, tuttavia, la conformazione dei cortili condominiali non è sempre uguale e soprattutto tali spazi non sono necessariamente delimitati dagli edifici che servono. Proprio per questa motivazione le normative danno una definizione del cortile un po' diversa da quella della lingua, aggiungendo che lo spazio ha un'utilità volta a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Infatti i cortili possono essere interni o esterni, compresi quindi tra l'edificio e la strada o tra palazzi che non costituiscono condominio insieme. Rientrano nella definizione le aree verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i distacchi e i parcheggi non citati all'interno dell'articolo 1117 del Codice Civile. Si intendono quindi tutte le aree di pertinenza del condominio, come ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza numero 4350 del 7 aprile 2000, in cui dichiara che bagni, disimpegni, gabinetti e servizi sono equiparabili al cortile condominiale. Vale lo stesso per vanelle o pozzi luce che sono di tutti i proprietari e inquilini salvo diversa disposizione dell'atto di acquisto o del regolamento.


COME SI FA

L'uso del cortile condominiale

L'utilizzo dello spazio dipende dalla destinazione d'uso originaria, ovvero per cosa è stato progettato. Se si tratta di un giardino si potrà passeggiare, ma non parcheggiare l'automobile. Se si dovesse decidere di modificare lo spazio, come ad esempio trasformare l'area verde in un parcheggio vale il principio della decisione dell'assemblea condominiale a maggioranza, come previsto dal Codice Civile e dal regolamento. Se invece il cortile non ha una destinazione specifica allora è consentito a ogni abitante di adoperare lo spazio come preferisce, a patto che non arrechi disagio agli altri condomini, come prescritto dall'articolo 1102 del Codice Civile. Se all'interno dell'edificio vi sono attività commerciali come un bar che intende usare totalmente o parzialmente il cortile per posizionare sedie e tavolini costituendo un dehor per i propri clienti si possono presentare particolari difficoltà con il rischio di un contenzioso. Ci sono sostanzialmente tre strade da percorrere:
- un accordo del titolare del bar con i condomini che preveda eventualmente una compensazione economica, oppure in natura con lavori all'edificio, pulizie o altre soluzioni utili alle parti;
- il rispetto del regolamento condominiale che vieta o consente tale tipo di attività e quindi non lascia spazio a trattative o interpretazioni;
- il contenzioso con i condomini, ma di fronte a un tribunale si potrebbe ottenere un giudizio di incompatibilità dell'uso del cortile come dehor del bar. Esiste un precedente, risalente al 2013, del Tribunale di Monza che ha impedito ad un locale di porre tavoli e sedie nel cortile perché non pertinenti con uno spazio comune.
Esistono limitazioni all'utilizzo di un locale comune, così come per il cortile, ma per valutare la legittimità bisogna verificare i singoli casi, considerando inoltre i regolamenti condominiali vigenti in ogni edificio. L'esempio del bar è applicato all'installazione di una tettoia per le biciclette o la posa di panchine per trascorrere qualche momento tranquillo all'aria aperta.

FAQ

1. Si può usare una piccola parte del cortile per esigenze di un condomino?

Vale il regolamento condominiale, ma laddove non vi siano limitazioni o articoli specifici si deve passare dall'assemblea. Il cortile è di tutti, ma naturalmente ognuno lo può utilizzare come crede, se non vi è una precisa destinazione d'uso, a patto che no arrechi disagio agli altri. Se l'assemblea condominiale approva a maggioranza l'istanza è possibile che il condomino adoperi la piccola parte desiderata con lo scopo illustrato. Il tutto va verbalizzato e quindi rispettato da tutti.

2. Cosa si può fare se un condomino viola le regole e usa il cortile a suo piacimento?

Va fatto valere il regolamento e l'assemblea può prendere un provvedimento contro chi commette violazioni, incaricando altresì l'amministratore di intimare un comportamento consono e l'eventuale sgombero dello spazio occupato abusivamente. Se le vie amichevoli e gli strumenti messi a disposizione dalla legge all'amministratore non bastassero si può adire alle vie legali. Nessun condomino può agire contro la volontà dell'assemblea.
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