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Condominio: lucernari

del 20/05/2016
CHE COS'È?

Condominio lucernari: definizione

I lucernari sono delle strutture di copertura che hanno lo scopo di dare aria e luce agli ambienti sottostanti attraverso le vetrate che caratterizzano le loro superfici: vetrate che, a seconda dei casi, possono essere apribili (almeno in parte) o fisse. Nel Codice Civile i lucernari non sono menzionati nelle norme che riguardano il condominio: va detto, comunque, che la norma che include la lista delle parti comuni, vale a dire l'articolo 1117 del Codice Civile, ha valore esemplificativo ma non tassativo per quel che concerne i beni che devono essere considerati in condominio. Il fatto che non vengano citati i lucernari, dunque, non è problematico: un bene può essere ritenuto condominiale anche se non fa parte dell'elencazione. I lucernari, di conseguenza, possono essere considerati condominiali nel caso in cui diano luce a una parte comune; viceversa, devono essere considerati di proprietà esclusiva nel caso in cui siano a servizio di una mansarda, di una soffitta o di un'altra unità immobiliare che è di proprietà esclusiva. 


COME SI FA

Come devono essere ripartite le spese per i lucernari?

Le spese per i lucernari e per gli interventi di manutenzione che li riguardano devono essere ripartiti tra tutti i condomini solo nell'eventualità in cui si tratti di beni comuni; in caso contrario vanno pagate unicamente dal diretto interessato, a cui spetta anche il compito di ordinare l'intervento, in quanto l'amministratore non ha, in merito, alcun potere, a meno che non venga autorizzato espressamente dal proprietario. Se si è in presenza di un lucernario condominiale, bisogna ripartire la spesa per la riparazione seguendo le tabelle millesimali di proprietà, poiché il lucernario fa parte del tetto.


CHI

L'amministratore di condominio.


FAQ

1. Le spese per i lucernari devono essere sempre distribuite tra tutti i condomini?

Non è difficile ipotizzare che, in un condominio con un lucernario, tra i diversi inquilini possano sorgere delle discussioni a proposito della divisione delle spese relative al lucernario stesso, che, dopotutto, essendo situato sul tetto dell'edificio in questione non serve tutti gli appartamenti ma solo quelli che si trovano all'ultimo piano. Il riferimento è, però, quello dell'articolo 1123 del Codice Civile, che prevede che i condomini debbano sostenere, in misura proporzionale al valore delle loro proprietà, le spese necessarie per il godimento e per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, a meno che non sia in vigore una convenzione differente. Lo stesso articolo, per altro, evidenzia che per le cose che sono destinate a servire in misura diversa i condomini la ripartizione deve avvenire secondo l'uso che ogni condomino può farne. D'altro canto, viene riportato anche che in un edificio con più lastrici solari, cortili, scale, impianti o opere destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese di manutenzione devono essere affrontate unicamente dal gruppo di condomini che ne trae vantaggio. Proprio per questo motivo, la ripartizione tra tutti i condomini non viene accettata sempre di buon grado. C'è anche chi ritiene che le spese per la manutenzione del lucernario, al di là della sua natura condominiale o della sua natura privata, debbano essere sostenute unicamente dal proprietario dell'immobile sul quale l'opera è installata, tenendo conto dell'utilità esclusiva disponibile per un solo condomino. 

2. L'apertura di un lucernario con il portello apribile verso l'alto deve essere qualificata come veduta o come luce?

In questo caso, l'apertura è qualificabile come luce. 
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