Condominio lucernari: definizione
I lucernari sono delle strutture di copertura che hanno lo
scopo di dare aria e luce agli ambienti sottostanti attraverso le vetrate che
caratterizzano le loro superfici: vetrate che, a seconda dei casi, possono
essere apribili (almeno in parte) o fisse. Nel Codice Civile i lucernari non
sono menzionati nelle norme che riguardano il condominio: va detto, comunque,
che la norma che include la lista delle parti comuni, vale a dire l'articolo
1117 del Codice Civile, ha valore esemplificativo ma non tassativo per quel che
concerne i beni che devono essere considerati in condominio. Il fatto che non
vengano citati i lucernari, dunque, non è problematico: un bene può essere
ritenuto condominiale anche se non fa parte dell'elencazione. I lucernari, di
conseguenza, possono essere considerati condominiali nel caso in cui diano luce
a una parte comune; viceversa, devono essere considerati di proprietà esclusiva
nel caso in cui siano a servizio di una mansarda, di una soffitta o di un'altra
unità immobiliare che è di proprietà esclusiva.
Come devono essere ripartite le spese per i lucernari?
Le spese per i lucernari e per gli interventi di
manutenzione che li riguardano devono essere ripartiti tra tutti i condomini
solo nell'eventualità in cui si tratti di beni comuni; in caso contrario vanno
pagate unicamente dal diretto interessato, a cui spetta anche il compito di
ordinare l'intervento, in quanto l'amministratore non ha, in merito, alcun
potere, a meno che non venga autorizzato espressamente dal proprietario. Se si
è in presenza di un lucernario condominiale, bisogna ripartire la spesa per la
riparazione seguendo le tabelle millesimali di proprietà, poiché il lucernario
fa parte del tetto.
L'amministratore di condominio.
1. Le spese per i lucernari devono essere sempre distribuite tra tutti i condomini?
Non è difficile ipotizzare che, in un condominio con un lucernario, tra i
diversi inquilini possano sorgere delle discussioni a proposito della divisione
delle spese relative al lucernario stesso, che, dopotutto, essendo situato sul
tetto dell'edificio in questione non serve tutti gli appartamenti ma solo
quelli che si trovano all'ultimo piano. Il riferimento è, però, quello dell'articolo
1123 del Codice Civile, che prevede che i condomini debbano sostenere,
in misura proporzionale al valore delle loro proprietà, le spese necessarie per
il godimento e per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, a meno
che non sia in vigore una convenzione differente. Lo stesso articolo, per
altro, evidenzia che per le cose che sono destinate a servire in misura diversa
i condomini la ripartizione deve avvenire secondo l'uso che ogni condomino può
farne. D'altro canto, viene riportato anche che in un edificio con più lastrici
solari, cortili, scale, impianti o opere destinati a servire solo una
parte del fabbricato, le spese di manutenzione devono essere
affrontate unicamente dal gruppo di condomini che ne trae vantaggio. Proprio
per questo motivo, la ripartizione tra tutti i condomini non viene accettata
sempre di buon grado. C'è anche chi ritiene che le spese per la manutenzione
del lucernario, al di là della sua natura condominiale o della sua natura
privata, debbano essere sostenute unicamente dal proprietario dell'immobile sul
quale l'opera è installata, tenendo conto dell'utilità esclusiva disponibile
per un solo condomino.
2. L'apertura di un lucernario con il portello apribile verso l'alto deve essere qualificata come veduta o come luce?
In questo caso, l'apertura è qualificabile come luce.
