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Condominio: abbaini

del 14/12/2016
CHE COS'È?

Condominio abbaini: definizione

Gli abbaini sono le aperture presenti sui tetti dei condomini: si tratta di sopraelevazioni che sono realizzate con lo scopo di permettere l'apertura di una finestra, così che i sottotetti possano ricevere aria e luce. I sottotetti sono parti che si frappongono tra l'ultimo piano e la copertura di un edificio. 


COME SI FA

Come ci si deve comportare in relazione ai pagamenti che riguardano gli abbaini?

Occorre precisare che gli abbaini non sono indicati in maniera esplicita nel novero delle parti comuni che sono specificate dall'articolo 1117 del Codice Civile. L'opinione comune, in ogni caso, è quella di ritenere tali realizzazioni come accessori che integrano la copertura dei fabbricati: in altri termini, gli abbaini devono essere considerati parti comuni. Ciò non toglie che in alcuni casi gli abbaini possano servire in modo prioritario o in modo esclusivo a un appartamento singolo, e dunque non come accesso o copertura al tetto. Ecco che in tali circostanze le spese che riguardano la manutenzione degli abbaini - sia che si tratti di manutenzione ordinaria, sia che si tratti di manutenzione straordinaria - devono essere sostenute dal proprietario dell'appartamento in questione, sulla base della regola secondo la quale le spese sono a carico di chi ne trae utilità.

Come devono essere ripartite le spese di manutenzione?

Per la ripartizione delle spese di manutenzione e di riparazione degli abbaini è fondamentale verificare a quali unità immobiliari diano aria e luce questi accessori. Nel caso in cui essi diano aria e luce alle parti comuni, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini; e lo stesso principio deve essere applicato nel caso in cui gli abbaini favoriscano l'accesso al tetto per la manutenzione di impianti comuni. 


CHI

L'assemblea di condominio.


FAQ

1. Chi decide se realizzare un abbaino?

La risposta varia in base alla proprietà del sottotetto. Nel caso in cui esso sia di proprietà condominiale, infatti, la decisione di realizzare un abbaino - o anche più di un abbaino - deve essere presa dall'assemblea. Dal momento che si tratta di un'operazione che presuppone che il tetto venga parzialmente trasformato, la decisione è da ritenersi un'innovazione, il che vuol dire che può essere deliberata dall'assemblea unicamente con le maggioranze indicate dall'articolo 1120 e dall'articolo 1136 del Codice Civile. Affinché possa essere considerata valida tale realizzazione non deve compromettere in alcun modo la stabilità e la sicurezza dell'edificio, non deve alterare il suo decoro e non deve fare sì che l'uso dei beni comuni si riveli più scomodo per qualche condomino. Nel caso in cui il sottotetto sia di proprietà esclusiva, l'abbaino diventa a servizio di una singola unità immobiliare, e di conseguenza la sua realizzazione va considerata come un'opera individuale su una parte comune: il riferimento normativo che deve essere valutato in questo caso è l'articolo 1102 del Codice Civile. Il proprietario del sottotetto o del solaio, pertanto, ha la facoltà di aprire uno o più abbaini a patto che essi non compromettano il tetto e la sua funzione di copertura e a condizione che non venga leso il diritto degli altri condomini. Anche in tale circostanza, ad ogni modo, non si può alterare il decoro architettonico del condominio. Sia che il sottotetto sia di proprietà condominiale sia che il sottotetto sia di proprietà esclusiva, perché l'opera possa essere realizzata è necessario presentare una richiesta per le autorizzazioni amministrative del caso.
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