Argomento: Condominio
Aggiornato al 01/08/2012
L’art. 1117 c.c. individua determinate parti, servizi e beni di proprietà comune, necessari per l’esistenza dell’edificio, oppure permanentemente destinati all’uso o al godimento dei condomini, funzionali allo specifico godimento delle proprietà esclusive e caratterizzati dalla indivisibilità nonché dalla inseparabilità. Tra di essi, pur non espressamente previsto dalla suddetta norma, il decoro architettonico è sicuramente uno dei quei beni comuni che interessa maggiormente il condominio, allorquando possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica sia pure espressamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia. E’ un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cass. Civ., Sent. n. 8830 del 4 aprile 2008). Pertanto, sono vietate le opere realizzate dal singolo condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell’edificio (Cass. Civ., Sent. n. 4679 del 26 febbraio 2009). Per decoro architettonico del fabbricato deve intendersi l’estetica dell’edificio, costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico; né rileva che detto decoro sia stato gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma risulta sufficiente che vengano alterate in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscano al fabbricato una propria specifica identità (Cass. Civ., Sent. n. 21835 del 17 ottobre 2007; Cass. Civ., Sent. n. 14455 del 19 giugno 2009).
Per l’effetto, le innovazioni che costituiscono una lesione per il decoro architettonico del palazzo, come sopra indicato, devono essere necessariamente votate all’unanimità dei condomini, ai sensi dell’art. 1120 c. 2 c.c. (Cass. Civ., Sent. n. 12847 del 1° giugno 2007; Cass. Civ., Sent. n. 8286 del 20 aprile 2005); tuttavia, al fine di modificare il decoro di uno stabile potrà anche essere adottato un accordo extra-assembleare, con la manifesta unanimità di tutti i partecipanti al condominio. La difesa del decoro architettonico va comunque rapportata ai vantaggi derivanti dalla stessa innovazione; l’intervento è ammesso ove non superiore al danno arrecato (Cass. Civ., Sent. n. 4474 del 15 maggio 1987). Anche il regolamento condominiale può contenere clausole che elenchino innovazioni vietate in quanto in contrasto con il decoro: ad esempio tende da sole, condizionatori o caldaie installati sul muro di facciata, verande a chiusura di balconi, ecc. Il medesimo regolamento può genericamente vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro.
L’eventuale decisione assembleare di modificazione del decoro architettonico dell’edificio è suscettibile di impugnazione, secondo quanto disposto dall’art. 1137 c.c. in riferimento all’azione di annullabilità. Risulta applicabile, d’altronde, anche l’azione di nullità di cui all’art. 1421 c.c. Per quanto dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 4806 del 2005, i concetti di nullità e annullabilità riferiti alle delibere assembleari siano più chiari, tuttavia, proprio il concetto di decoro architettonico pare ancora indeterminato, con la conseguente controversia circa la impugnabilità della delibera assembleare. In definitiva, se si ritiene che la materia sia ex lege sottratta alla competenza dell’assemblea, allora si dovrà propendere per la nullità della deliberazione, con il conseguente diritto di imprescrittibilità dell’azione. Se, viceversa, si considera tra le prerogative dell’assemblea la facoltà di modificare il decoro dello stabile, allora la decisione, non unanime, sarà solo annullabile in quanto presa nel mancato rispetto delle maggioranze legali e, per l’effetto, impugnabile entro i 30 giorni previsti dal codice. A tale riguardo, al fine di non incappare in eccezioni di decadenza conseguenti al mancato rispetto dei termini, converrà sempre impugnare tempestivamente la delibera, cioè entro i 30 giorni previsti dall’art. 1137 c.c. La particolare complessità, unitamente alla tecnicità dell’argomento impone l’assistenza di un avvocato e di un ingegnere e/o architetto, al fine precipuo di verificare la regolarità dell’operazione e di contrastarne le eventuali difformità di legge.
Ad esempio è stato ritenuto lesivo il comportamento del condomino proprietario delle unità abitative al piano terra ed al primo piano che, per realizzare un vano di circa mq. 25 da adibire a servizi igienici e cucina, aveva inglobato uno degli archi laterali asimmetrici del piano terra del fabbricato, interrompendo l’armonia del prospetto architettonico costituito dall’arco centrale di ingresso all’androne e da ciascuno dei due archi sugli altri lati (Cass. Civ., Sent. n. 8830 del 4 aprile 2008).
