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Assemblea condominale

del 17/02/2012
CHE COS'È?

Assemblea condominale: definizione

L’assemblea condominiale è l’organo amministrativo e deliberativo di quella “società” che può considerarsi il condominio. 
L’assemblea condominiale può essere ordinaria oppure straordinaria, a seconda degli argomenti sui quali è chiamata a deliberare, entrambe regolamentate dal codice civile. 
Le attribuzioni dell’assemblea ordinaria sono:  
  • l’approvazione del preventivo delle spese dell’anno, redatto dall'amministratore in base alle esigenze del condominio e la ripartizione delle stesse tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà dei singoli;
  • l’approvazione del rendiconto annuale – consuntivo – anche quest’ultimo redatto dall'amministratore e, nel caso si verifichi l’eventualità, la ripartizione delle somme residue della gestione;  
  • la nomina, la conferma e/o la revoca dell’amministratore di condominio, ossia dell’organo esecutivo e la determinazione dell’eventuale sua retribuzione. 
Le attribuzioni dell’assemblea straordinaria, invece, sono:  
  • la delibera di promuovere liti o resistere a domande intraprese contro il condominio;  
  • l’approvazione e la modificazione del regolamento di condominio;  
  • la decisione circa le opere di manutenzione straordinaria, costituendo all'occorrenza un fondo speciale. 

COME SI FA
Come detto pocanzi, l’assemblea può essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria, in base all'ordine del giorno che si deve discutere. Nella prima ipotesi, l’assemblea deve necessariamente essere convocata almeno una volta all'anno in quanto è necessario approvare i bilanci preventivi e consuntivi. In questo caso l’assemblea è convocata dall'amministratore o, in mancanza di questo, da un condomino.
Nell'ipotesi di assemblea straordinaria, invece, non è prevista nessuna convocazione ex lege, bensì essa viene convocata solamente qualora ce ne sia bisogno. In questo caso, diversamente dal primo, l’assemblea può essere convocata su richiesta dell’amministratore o da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore del condominio. 
In entrambi i casi, l’avviso di convocazione deve essere portato a conoscenza di ogni singolo condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione dell’assemblea. L’articolo 1136 codice civile non prevede un particolare tipo di modalità per l’avviso dei condomini, basta un avviso da parte dell’amministratore o del condomino a mezzo telefono o fax. Stante l’obbligatorietà di avvisare tutti i condomini, è però consigliabile che dell’avviso dato vi sia una prova scritta, per poter dimostrare, in caso di impugnazione delle delibere da parte di un condomino, che la convocazione è stata regolare. Ecco perché uno dei metodi più diffusi è sicuramente la convocazione a mezzo posta. L’avviso, oltre a contenere la data, l’ora ed il luogo della convocazione, deve contenere anche l’ordine del giorno per il quale è convocata l’assemblea. È prassi, inoltre, allegare anche tutti quei documenti necessari al condomino per poter prendere le decisioni richieste dall'ordine del giorno. 
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio. 
Le deliberazioni si considerano approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e, in ogni caso, almeno la metà del valore dell’edificio. 
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di uno dei due quorum sopra elencati, si procederà con l’assemblea in seconda convocazione, che viene convocata il giorno successivo e comunque entro e non oltre 10 giorni dalla prima. In questo caso la deliberazione è valida se ottiene un numero di voti pari a un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. 
Per quanto invece riguarda le delibere dell’assemblea straordinaria e quelle per la nomina e revoca dell’amministratore, queste devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita per la prima convocazione.

CHI
L’assemblea condominiale, come dice il termine stesso, è formata dai partecipanti al condominio, ossia i condomini. Nei casi previsti dall'articolo 10 legge 392/1978, ossia le delibere assembleari aventi per oggetto il riscaldamento o il condizionamento dell’edificio, ha diritto di partecipazione ed esprimere il voto il conduttore dell’immobile locato in luogo del proprietario. 
Il conduttore ha inoltre diritto a intervenire, ma senza diritto di voto, nelle riunioni assembleari che hanno a oggetto altri servizi comuni del condominio. 
Come accennato nei paragrafi precedenti, l’assemblea ordinaria può essere convocata dall'amministratore, se presente, oppure da uno dei condomini. 
L’assemblea straordinaria, invece, può essere convocata dietro richiesta dell’amministratore o di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.

FAQ

E' possibile convocare i condomini all’assemblea a mezzo telefono?

Il codice civile nulla stabilisce circa le modalità di notificazione della convocazione assembleare, per cui ogni mezzo o  strumento atto a portare a conoscenza dei condomini la convocazione è legittimo. E’ però necessario che l’amministratore sia in grado di fornire la prova della convocazione di tutti i condomini, per cui si devono preferire comunicazioni per iscritto.
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