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Assemblea condominale: maggioranze

del 14/11/2011
CHE COS'È?

Assemblea condominale maggioranze: definizione

Le maggioranze della assemblea di condominio variano a seconda degli argomenti oggetto della delibera, ovvero dalla circostanza di trovarsi in prima piuttosto che in seconda convocazione.
Tipica caratteristica della votazione in condominio è la necessità di verificare la cosiddetta “doppia maggioranza”, ovvero quella maggioranza costituita “per teste” presenti, oltre che la maggioranza “per millesimi”, ovvero calcolata sul valore dell'edificio.
Per quanto riguarda le possibili tipologie di maggioranza previste dal codice, esse sono:

  1. la maggioranza semplice;
  2. la maggioranza qualificata;
  3. l'unanimità.
Per maggioranza semplice si intende la maggioranza di un terzo dei condomini e 334/1000 millesimi.
Per maggioranza qualificata si intende la maggioranza degli intervenuti (ovvero il 50% più uno) ed il 50% dei millesimi, pari a 500/1000.
L'unanimità è, naturalmente, quel consenso di tutti i condomini, che comporta conseguentemente la totalità delle teste e dei millesimi.
Affinché una delibera sia approvata è necessario il voto favorevole delle summenzionate maggioranze.
Ciò a dire che in caso di mancato raggiungimento del numero sufficiente di voti, la delibera si considera respinta.
Bisogna poi tenere a mente che tutte le maggioranze in materia condominiale sono inderogabili: il regolamento di un condominio che eventualmente le modifichi (aggravandole o diminuendole) sarà illegittimo, e dovranno essere ripristinate quelle maggioranze previste dal codice civile.
La casistica delle maggioranze da adottare nelle singole delibere è per un verso materia trattata dal codice civile (articolo 1136 codice civile) e dall'altra oggetto di attenzione giurisprudenziale. In linea di principio si può dire che la maggioranza semplice è adottabile per le delibere (in seconda votazione) aventi ad oggetto l'ordinaria amministrazione e la straordinaria amministrazione laddove quest'ultima non sia di particolare importanza.
La maggioranza qualificata è invece necessaria per quegli interventi di maggiore ampiezza, oltre che per la nomina (e la revoca) dell'amministratore e per la decisione di procedere ad una lite giudiziaria.
L'unanimità è richiesta in caso di modifica del regolamento convenzionale ed in generale per quelle decisioni che possono riguardare il diretto godimento del bene comune (ad esempio l'assegnazione esclusiva di singoli posti auto, la modifica delle tabelle condominiali, ovvero la modifica dei criteri di ripartizione delle spese del condominio).

Questioni limitate ad alcuni condomini
Qualora la delibera riguardi solo una parte dei condomini (ad esempio quando vi sia una delibera sul singolo impianto di ascensore inerente una singola rampa di scale, impianto utilizzato da una parte limitata dei condomini) solamente essi sono legittimati ad intervenire e, conseguentemente, il voto dovrà essere calcolato, con le maggioranze relative, tenendo conto del ristretto numero degli aventi diritto al voto.

Avv. Paolo Fortina
Ordine degli Avvocati di Milano
NL Studio Legale

COME SI FA
Come si vota 

La votazione segue alla discussione.
Partecipano alla votazione coloro che hanno diritto, ovvero, in linea di principio, tutti i titolari di diritti di proprietà. La partecipazione può avvenire anche per delega.
Il voto è fatto in modo palese, e il presidente dell'assemblea - verificate le maggioranze richieste - conferma l'adozione o meno della delibera votata. In caso di comproprietari di un singolo appartamento, tutti hanno diritto di partecipare all'assemblea, ma solamente il rappresentante di questi ha il diritto di voto (e dunque, ovviamente, potrà essere calcolato un solo voto "per testa"). 
L'usufrutturario e il nudo proprietario si "dividono" il diritto di voto a seconda degli argomenti oggetto della delibera. Spetterà al primo, in linea di massima, l'ordinaria amministrazione mentre al secondo le delibere aventi ad oggetto opere di manutenzione straordinaria, innovazioni o ricostruzioni.
Il conduttore (o il comodatario) ha diritto di partecipare all'assemblea ed ha anche diritto di voto per quanto riguarda le delibere che hanno ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento di di condizionamento dell'aria.
Per altro il mancato avviso al conduttore dello svolgimento di un'assemblea condominiale non determina l'invalidità della relativa delibera, anche se lo stessa avrebbe avuto titolo per intervenire e votare.

CHI
Spetta al presidente dell'assemblea verificare la correttezza delle maggioranze richieste dalla legge.
Il presidente è liberamente scelto e può anche essere un terzo estraneo e non necessariamente l'amministratore.
La votazione per la nomina può essere fatta sia per maggioranza di teste che per maggioranza di millesimi.
E' il presidente, coadiuvato dal segretario, che sottoscrive il verbale di assemblea, dando formalità ufficiale e vincolante a quanto in esso contenuto.

vota  

DISCUSSIONI ARCHIVIATE

Matteo

02/10/2013 22:22:50

Salve,


nel mio condominio si è votato giorni fa per la revoca o conferma dell'amministratore.

L'amministratore in carica ha ricevuto più di 500 millesimi per continuare il suo mandato con circa 25 voti compreso le delghe; la revoca invece è stata votata da circa 260 millesimi con circa 16 voti compreso le deleghe.
I presenti però erano 18 (il resto erano tutti per delega). Contando i presenti (solo le teste delle singole persone) l'amministratore in carica ha ricevuto 8 voti per non essere revocato e 9 per invece essere revocato.

La mia domanda è:

è leggittima la delibera che conferisce all'amministratore la continuazione del suo mandato?nonostante non avesse ricevuto il voto dalla maggioranza dei presenti?

Grazie per la risposta
Matteo Casella

è valida la delibera che dà

risposta del Professionista

03/10/2013 10:22:25

Egregio Signor Casella,

la delega equivale alla presenza. Dunque non può fare distinzioni in relazione a chi è fisicamente presente da chi lo è per rappresentanza.

Nel suo caso, dunque, l'amministratore ha ottenuto il voto dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea, contando in tal numero sia le persone fisiche, sia le deleghe di voto.

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