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Locazione: inadempimento

del 15/11/2012
CHE COS'È?

Locazione inadempimento: definizione

L'inadempimento nel contratto di locazione può essere definito come il mancato rispetto delle parti (locatore e conduttore) degli obblighi nascenti dal contratto di locazione. Tale violazione degli obblighi contrattuali porteranno delle conseguenze a carico della parte inadempimente.

Obblighi a carico del Locatore

Gli obblighi principali gravanti sul locatore sono definiti dall'art. 1575 c.c. il quale prevede, in primo luogo, che il locatore debba consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Pertanto la consegna della cosa locata costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore.

L'art. 1575 c.c. obbliga altresì il locatore a garantire alla parte conduttrice il pacifico godimento per la durata della locazione, in particolare in caso di molestie di diritto arrecate da terzi. Pertanto secondo la giurisprudenza, durante il rapporto di locazione, il locatore non potrà dispensarsi dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata al fine di garantire al conduttore l'uso convenuto del bene senza turbative.

Il proprietario inoltre è tenuto ad eseguire tutte le riparazioni necessarie con esclusione solo di quelle di piccola manutenzione ordinaria che restano a carico del conduttore.

Il locatore è tenuto al risarcimento del danno nel caso in cui la cosa locata presenti dei vizi, salvo che egli provi di averli ignorati senza colpa al momento della consegna del bene.

Obblighi a carico del Conduttore

Secondo l'art. 1587 c.c. tra gli obblighi principali del conduttore vi è sicuramente quello di corrispondere al locatore i canoni di locazione nonchè quello di prendere la cosa consegnata dal locatore e di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel farne l'uso concordato.

Inoltre il conduttore deve restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta, senza ritardo rispetto ai termini stabilti nel contratto.

 


COME SI FA

In caso si verificasse una violazione degli obblighi sopra menzionati a carico di entrambe le parti, la parte interessata potrà sicuramente azionare quei rimedi che legge prevede in caso di inadempimento.

L'inadempimento del locatore (ad es. per vizi causati dalla cosa locata o per mancata manutenzione straordinaria del bene) può essere rilevato in sede di giudizio o con un azione autonoma ovvero in via riconvenzionale nel caso il proprietario/locatore  abbia già azionato un procedimento nei confronti del conduttore per altri motivi (ad. es. sfratto per morosità e/o ingiunzione dei canoni scaduti, ovvero altra azione di risarcimento danni).

Viceversa, nel caso di inadempimento del conduttore dovuto alla mancata corresponsione dei canoni di locazione, il proprietario potrà esperire azione di sfratto per morosità e contestuale richiesta di ingiunzione dei canoni scaduti non corrisposti. DIversamente, nel caso l'inadempimento del conduttore riguradasse altre ipotesi (come ad esempio l'alterazione della cosa locata senza il consenso del conduttore o in caso di danneggiamento) valutando l'importanza dell'inadempimento, si potrà richiedere o la risoluzione del contratto per abuso della cosa locata (in caso di grave inadempimento) con contestuale risarcimento del danno ovvero, nell'ipotesi meno grave, agire solo per il risarcimento.  


CHI

Le parti coinvolte in un contratto di locazione (locatore e conduttore) potranno rivolgersi ad un avvocato per la tutela dei propri diritti, nonchè per l'esperimento di eventuali azioni giudiziarie.


FAQ

Può il conduttore sospendere o autoridursi autonomamente il pagamento dei canoni di locazione a fronte dell'inadempimento del locatore?

Il nostro ordinamento giuridico prevede all'art. 1460 c.c. un meccanismo di autotutela per il quale risulterebbe giustificato il rifiuto del contraente ad adempiere la propria prestazione, se l'altra parte non abbia adempiuto o non offra di adempiere la propria.Tuttavia in materia locatizia, la giurisprudenza più recente tende a limitare i poteri di autotutela delle parti, evidenziando i confini entro cui il conduttore può disporre delle sue obbligazioni principali nei confronti del locatore.In particolare la Cassazione di recente ha evidenziato che la sospensione totale del pagamento del canone di locazione (ovvero la sua autoriduzione) è legittima soltanto quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore e sempre valutando nel caso concreto la proporzionalità dei reciproci inadempimenti secondo i criteri di buona fede e correttezza contrattuale. Ne deriva che se l'inadempimento del locatore è non grave o di scarsa importanza, il rifiuto o l'inesatto adempimento da parte del conduttore si configurerà come vero e propio inadempimento contrattuale, idoneo a provocare la risoluzione del contratto (es. sfratto per morosità).Pertanto la valutazione sull'opportunità di esercitare la sospensione o l'autoriduzione del canone, va fatta caso per caso e sempre dietro consiglio di un avvocato esperto in materia. 
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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

Stefano

12/05/2013 10:20:13

Buongiorno.
Nel caso in cui il Locatore intenda vendere l'oggetto in locazione a terze persone – con largo anticipo rispetto alla scadenza contrattuale – come può comportarsi l'attuale Conduttore, ovvero quale indennizzo può richiedere?
Grazie.

risposta del Professionista

27/06/2013 17:54:55

Il contratto di locazione di regola viene trasferito anche al nuovo proprietario acquirente, salvo sia disposto diversamente. Pertanto la durata del contratto di locazione rimane invariata. Faccia attenzione ai canoni che dovranno essere corrisposti al nuovo proprietario, sempre che le abbiano notificato il passaggio di proprietà dell'immobile.
Cordialità.

federico

04/02/2015 15:28:35

buongiorno,
vorrei chiedere un chiarimento in merito alla divisione delle spese tra locutore e conduttore. Nella divisione si riporta che la manutenzione ordinaria è a carico del conduttore mentre la manutenzione straordinaria (ad esempio la sostituzione della caldaia) a carico del locatore.
mi si è presentato questo problema.
Gli inquilini in affitto nell'appartamento di mia proprietà in seguito a mal funzionamento del sistema di riscaldamento (i termosifoni non mantenevano la temperatura) hanno chiamato il tecnico della caldaia. Il tecnico ha notato che la caldaia non aveva alcun problema e che la perdita della pressione nel circuito di riscaldamento era da imputare a un tubo sottostante la caldaia stessa che perdeva acqua. Il tecnico ha quindi consigliato di chiamare un idraulico. l'idraulico ha semplicemente stretto il tubo e il problema si è risolto.
I punti che le chiedo di chiarirmi sono:
una situazione risolvibile stringendo (o sostituendo) un tubo è una manutenzione ordinaria, e quindi a carico del conduttore?
la sostituzione di una caldaia per guasto è manutenzione straordinaria e a carico (a meno di un uso improprio del conduttore) del locatore.
la regolazione di una maniglia di una porta che si chiude forzatamente, la regolazione della pressione della caldaia, un tubo lento che fa perdere pressione al circuito dei termosifoni sono manutenzione ordinaria e quindi a carico del conduttore?
chi deve pagare il tecnico della caldaia, che ha solo appurato il corretto funzionamento della caldaia stessa e ha rimandato il problema (lo stringere il tubo) ad un altro professionista?​
chi deve pagare l'idraulico chiamato per stringere il tubo?
dal canto mio non trovo giusto che il CONDUTTORE per un qualsiasi problema (un tubo lento che basta stringere, la caldaia in blocco per la pressione che scende sotto a 1bar, ...) chiami l'intervento del LOCATORE o l'intervento di un tecnico "tanto paga il LOCATORE".

la ringrazio anticipatamente per il suo tempo e per la sua risposta (in risposta o sul blog?) che chiarirà questi miei, e immagino non solo miei, dubbi.

federico massimi

risposta del Professionista

09/02/2015 18:27:16

Purtroppo il quesito non è semplice e non sempre viene risolto dalla giurisprudenza nello stesso modo, in quanto la valutazione va fatta caso per caso, anche in base agli accertamenti tecnici.
Tuttavia nel suo caso bisognerà appurare da un punto di vista puramente tecnico se quel tubo sottostante la caldaia era lento (o guasto) per cattiva manutenzione ordinaria ovvero per la normale usura dell'impianto nel tempo. Nel primo caso le spese spetteranno al conduttore; viceversa nel secondo caso le spese andranno addebitate al locatore.
Sperando di aver risolto i Suoi dubbi, saluto cordialmente.
Avv. P. Viti

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